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夹缝中的跨塘
被遗忘的园区“黄金地段”
对付多数新苏州人而言，跨塘或许有些陌生。
由于自工业园区成立，官方就取消了“跨塘”，并将泾园新村落及以西划分到娄葑街道，高浜以东和唯亭+青剑湖划分到现的唯亭街道。
但在现实生活中提到这一片区，大家还是会习气性叫它跨塘或者外跨塘。
图源网络
再来看下区位，位于玲珑板块和青剑湖板块中间，呈狭长状，并被高速、国道、高铁、普铁等多条交通网络包围。
轨交及区域示意图
可以看到，跨塘的地理位置还不错，乃至可以说是园区的“黄金地段”。
从湖西玲珑街，湖东星塘街、星湖街自驾出发到跨塘，全体行程仅约10-15分钟。
已经开通的轨交3号线在唯亭设置约6个站点，可衔接换乘5号线（估量2021年开通）、8号线（估量2024年开通）、S1号线（估量2023年开通）。
轨交3号线实拍图
此外，中环快速路、娄江快速路、通苏嘉城铁（培植中）、沪宁快速路（培植中）、星塘街北延多条快速路经由跨塘。
星塘街北延工程
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“城中村落”跨塘面貌大提升
商品房已站上3w+
为了更深入理解跨塘，我以临芳苑为出发点，沿着葑亭大道开始了暴走跨塘的实探之旅。
注：选择以临芳苑为出发点是由于：临芳苑及以东为跨塘住宅聚拢区域，并被3号线覆盖。
踩盘路线丨花花酱制图
经由一段韶光的大修调度，目前全体葑亭大道十分宽敞整洁，路边绿化覆盖，已不见3号线建筑时，机器轰隆作业和大型装载车川流不息的景象。
沿着葑亭大道向东，一起上还能看到不少招租小广告（安置房），日租40+元，小单间月租600+元...
看到这个价格莫名以为亲切，想起了我2015年时租住的新区马浜花园，房间小到只能放下一张床，房租每月680元。
和我当时租房不同的是，这里的每一张招租信息都提到了日租。
附近居民说，“这边工厂多，都是租给外来打工上班的，他们也不知道在这里能待多久，有的二三天就走了，流动性很大。”
沿路小区挂出的招租信息
跨塘商业走接地气路线，大部分的小区都自带底商；步辇儿可到达的间隔内有中等规模的商业中央，知足基本生活需求没什么大问题。
商业配套
“工厂聚拢、拆迁安置房、城中村落...”是跨塘长久以来的标签，但当我绕着跨塘走了一圈后，创造城市情貌真的有很大的提升，整体环境整洁不少。
去年VS今年的变革
加上轨交3号线开通运营，园区五中重修为星湖学校、企业总部基地开工…对付跨塘来说，这些方案是实实在在可以享受到的升级配套。
不仅如此，跨塘二手房房价也在悄然变革。
随手翻了下成交数据，创造这个在夹缝中发展的板块部分安置房靠近2.8w/m²，部分商品房已站上3w/m²。
为了一探究竟，我们拜访了多家线下中介门店，揭开跨塘最真实的成交行情。
跨塘部分中介门店二手房房源
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断供5年，二手主导
成交价较去年略有回调
自双友新和城售罄后，跨塘已约5年无新居在售。
查了下唯亭总体方案，跨塘基本也无住宅地供应，以是，现在的跨塘是一个二手房成交为主的市场。
据家成交数据显示，跨塘90天内共成交了35套房源，总价段在100-292w。
个中两室占比最高，达到约40%，别的依次为一室28%，三室23%，约45-70㎡刚需小户，是板块成交主力。
相对而言，四房户型挂牌少，成交也少，有预算的都置换到青剑湖或湖东去了。
跨塘近90天二手房成交记录
由于板块较狭长，根据住宅分布的密集性，以星湖街为分边界，跨塘板块可以分为跨塘东和跨塘西。
把稳：二手房成交一房一价，以下涉及的成交数据来源于中介和壳网，仅供互换参考。
跨塘东/西区位大致示意图
丨跨塘西
先从跨塘西提及。跨塘西属于老跨塘，作为最早发展的区域，板块内基本上都是拆迁安置房。
跨塘西小区分布示意图
地铁3号线唐庄、跨塘站建在了跨塘西居住最密集区域。就近分布约6个安置房小区，加上各小区有多个分区，房源量霸占了跨塘半壁江山。
唐庄站附近实拍
安置房成交单价约2-2.7w/m²，小户型装修比较好的，已靠近2.8w/m²旁边。
在跨塘西，“安置房和商品房实际成交价差并不大，反而拆迁房脱手还快一点。”跨塘某中介门店卖力人透露到。
“每个月成交最好的是张泾、高浜、古娄。门口便是地铁，小户型总价又低，对居住品质哀求不高的刚需来说，买起来不吃力。”
像张泾二区，户型丰富实用。有四五十平的一房，六十几平的两房，还有七十几平的三房，总价门槛低，又能知足各个阶段的居住刚性需求。
并且张泾新村落、临芳苑部分区是18层高层，还有改进须要的大户型。
跨塘站附近小区实拍
紧邻张泾新村落的是星海云顶花园、锦泽苑等商品房小区，户型普遍都是80-90平的2房，3房户型面积100平起步。
锦泽苑 ，86/89平2房、123平3房星海云顶花园， 约84-99平2房，约110-130平3房怡苑公寓
目前，云顶花园和锦泽苑房源挂牌价在2.8w-3w/m²旁边，实际成交约2.6w-2.8w/m²。
“现在换房还比较得当的，有很多急卖的，价格都好谈，降个3-5万正常，10万也属于合理，不像之前，便宜个1-2万都弗成。”
锦泽苑成交记录
即便如此，现在想在跨塘西，买一套约90平带装修（商品房）而且是2房，总价已站上250w+。
同属跨塘，昂内天骄花园（商品房）和泾园新村落（安置房）位于跨塘最西面，可以说属于边缘地带，阔别地铁不占上风。
但方案中的7号线在天骄门口有站点，估量2024年开通试运营。
天骄的户型为86/88平2房和124平3房，比拟跨塘西的核心房源成交价略低，成交单价在2.3w旁边，和去年同时段比，成交价也有小幅上涨。
丨跨塘东
跨塘东住宅多集中在星湖街东、宋庄路以西范围，主力住宅小区有3个，都是商品房。
金锦苑，挂牌均价32864元/m²置地新唯花园，挂牌均价30508/m²双友新和城，挂牌均价35524元/m²
跨塘东住宅示意图
先来看一下三个小区的开盘价格。
2008年，置地新唯花园开盘，开盘价约4000-6000元/m²，毛坯交付2011年，金锦苑开盘，开盘价格约8000-9000元/m²，毛坯交付2014年，双友新和城开盘，作开盘价格约12000-13000/m²，精装交付
虽然这三个小区都是较新的商品房，但早期开拓都还是刚需盘以小户型为主，三房到四房的配比非常低。
金锦苑由29栋小高层组成，小区体量大，生活氛围浓厚，门口便是3号线方湾街站。三个小区中，只有金锦苑有80/90平的3房。
约89平2房、2+1房约96平3房约138平4房
由于小区整体环境、周边配套和户型等缘故原由，金锦苑的成交价在全体跨塘也位居前列。
以去年9月成交的一套约89平三房为例，均价已达约3.4w，7年韶光涨幅高达325%！
但今年4月，金锦苑成交了一套89平带装修小三房，成交价在290万旁边，和去年同时段高位比略有回落。
今年4月VS去年5月
金锦苑实拍
当天我实地看了一套约89平小3房，对付小夫妻或者一家三口来说，89平的小3房还是比较实用紧凑的。
房东是二胎家庭还和老人同住，人口较多显得就非常拥挤，大概目测了下书房改造的小房间只能放下约90CM的单人床。
金锦苑约89平户型图 仅供参考
89平占了金锦苑约70%以上的房源，当初买89平的刚需现在有了改进需求，以是金锦苑挂牌量和成交量也是最多。
中介还表示，不少金锦苑急卖的房东，都是想换去青剑湖。
图源壳
双友新和城2014年开盘，由于是精装交付，成交价位列全体跨塘最高，尤其去年7月，成交单价一度直逼3.6w。
双友新和城户型比较单一，约86/89平也只做到了2房，约110平户型改造后为3房，
目前小区挂牌量约35套，比拟去年增加了不少，但没什么成交，价格略有回落，成交价在3w旁边。
图源壳
双友.新和城实拍
受地铁影响，跨塘二手佃农岁还是涨了不少的，以金锦苑为例，18年同5月成交单价在2.2-2.3w/m²，19年已经破3w。
特殊是在19年3月份的时候，二手房险些一天一个价，有地铁卖个好价钱是当时不少房东最真实的想法。
但新政之后市场有所降温，加上今年二手整体遇冷，跨塘二手成交价较去年可以说基本持平或略有回落。
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哪些人在跨塘买房？
在和中介的交谈中，我还大致理解了跨塘购房者的画像。
跨塘二手房成交以是新苏州人为主，都是刚需自住没有投资客，大概可以分为以下两类人群。
丨第一类人群：刚需自住
初到苏州积蓄不多，离园区近一点上班方便，跨塘成了一部分刚需同学的首选。
前面提到的诸如张泾、高浜、古娄二村落等安置房，约40/50平的小户型，总价约120万旁边，首付约36万，对付钱包不鼓的刚需来说还能包袱的起。
丨第二类人群：改进置换
另一部分是改进置换群体，基本的操作都是先卖掉自己的小房子，再换一套面积更大的知足居住需求。
据理解，多数置换都在同小区或者同板块内进行。由于房东考虑到在跨塘居住习气了，孩子上学等问题，跨板块置换还是比较少的。
最大的缘故原由还是置换本钱高，除非屋子能卖出比较好的价钱，会选择置换到青剑湖或者湖东，一样平常都还是在板块内。
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末了
刚到苏州或者是附近事情的小年轻，想在园区扎根，不少都会选择跨塘。
这里不仅交通便捷，上车门槛也非常低，离园区核心还非常近，生活、上班都很方便。
其余，地铁3号线为跨塘带来的变革也是巨大的，城市情貌、便捷程度，还有房价。
但随着开通前的一轮普涨，如今的跨塘二手房开始趋于“沉着”。
