“商改住”意味着商业用房等按规定改建为租赁住房，地皮利用年限和容积率不变，地皮用场调度为居住用地，调度后用水、用电、用气价格应该按照居民标准实行。
“商改住”频繁涌现的背后是商办类项目发卖持续下滑和“高库存”。不过，在业内人士看来，“商改住”需考虑多种成分，整体调度规模相对有限。
恒大280米商业地标拟改为住宅
近日，郑州市自然资源和方案局发布了《郑州市第119街坊（文化宫路东、工人路西、中原路南、伊河路北）掌握性详细方案119-1地块修正论证》，拟将该地块的用地性子由商务用地兼容商业用地修正为二类居住用地。
大河财立方查阅过往资料理解到，该地块曾于2018年被恒大地产子公司郑州帝景置业有限公司以底价4.42亿元摘得，折合楼面价2188元/平方米。恒大地产操持在该地块投资22亿元培植恒大中原经贸中央，方案培植集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商业中央，个中主体建筑方案设计为高度280米旁边的双塔地标性建筑。
此前“商改住”在郑州也有案例。2023年10月，郑州市自然资源和方案局发布《郑州市管城回族区站马屯村落城中村落改造掌握性详细方案（修正）》W-B1、W-B2街坊修正论证，拟将宇通路、霞飞路、花溪东路、紫荆山南路合围的区域由商务兼容商业用地、公共交通场站用地、公园绿地调度为二类居住用地、公共交通场站用地、公园绿地。
“商改住”调度的背景是商品房尤其是商办项目发卖持续下滑、库存高企。根据CBRE世邦魏理仕发布的《2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望》，2024年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，共计14.5万平方米，推动市场存量上升至近518.4万平方米。全市写字楼市场均匀租金较2023年下半年有所低落，空置率低落1.5个百分点至25.3%。上半年净吸纳量录得4.12万平方米，与2023年上半年基本持平。
多个城市加入“商改住”军队，
未来是否会大规模履行
在过去楼市火热期间，各地严格调控房地产开拓，纷纭出台政策严禁“商改住”。如今，随着房地产市场供求关系发生重大变革，一些城市纷纭在“商改住”方面破冰。
7月2日，长沙市自然资源和方案局、长沙市住房和城乡培植局联合下发关照，明确支持符合条件的公寓调度为住宅，同时停息新的公寓等类住宅项目方案审批。
7月5日，在上海2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块（徐汇区斜土街道xh128D-07地块）以住宅用地性子重新亮相，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招挂复合形式出让。
7月7日，深圳市方案和自然资源局南山管理局发布通知布告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对“后海湾－东角头地区”法定图则DU10、DU13开拓掌握单元调度为“商业做事业用地+二类居住用地”。而此前这两宗地块为商业做事业举动步伐用地。
此外，杭州、海口、昆明等地也相继加入“商改住”军队。
在广东省城规院住房政策研究中央首席研究员李宇嘉看来，近期多个城市松绑“商改住”的紧张缘故原由是商办过剩问题日益突出。“在售商办去化周期普遍高达30个月或几年，开拓商纷纭大幅打折匆匆销，不利于开拓商回笼资金和缓解资金链紧张。”
他表示，若将商业用地改为住宅，特殊是改为知足改进型需求的产品，不仅能缓解住宅供求抵牾，也能让地皮出让更加顺利。
对付未来“商改住”是否会大规模履行，李宇嘉认为，目前来看，只有部分地块进行了“商改住”调度，整体调度规模相对有限，紧张是需考量地方对招商引资、家当导入和公共配套举动步伐等方面的哀求，还要考虑住宅供求关系发生重大变革。
“此外，商业用地调度为居住功能还须要考虑片区方案定位，要符合国土空间方案哀求，知足宅地供应指标，还要考虑到住宅项目所须要的公共配套举动步伐能否落地，以及涉及的消防安全和公共做事举动步伐。因此，存量非住宅物业调度为住宅的难度更大。”李宇嘉说。
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