万科城市之光惊现400万笋盘，广州的次新居，还挺得住吗？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的屋子。
上篇文章：万博城开盘卖了7.2亿，卖爆了？还是滑铁卢？
说了万博城这7.2亿的开盘发卖额，实在背后是蓄客的力量。
这152套房，实在是在很漫长的蓄客期陆续卖出的，只不过开拓商把这些量集中在开盘这一天成交而已。也便是说，剩下的房源，要良久才能逐步卖掉。
开拓商说的热卖要涨价，听听就好，更多的便是一种匆匆销逼客户下定的手段。
市场上有太多的迷雾，很多数据都是真实的，但是放在一起，可能就会得到一个缺点的结论，在缺点结论的参考下，你很有可能就会做出错误的选择。
而买房动辄便是百千万万级别的交易，选择一旦做错，代价是巨大的。
而新居本来就有开拓商各种的营销和造势，让本来就看不清的迷雾，变得更加浓厚。
这层迷雾什么时候能褪去呢，那便是在这套房进入二手房市场，身份从“新居”变成“次新居”的时候。
这两天全网都在转发一套万科城市之光F区的笋盘，三房两卫南向非天地楼层，业主只卖400万，包增值税。
实在除了城光这套笋盘，还有富颐华庭，大壮名城，珠江铂世湾，和樾府这些楼盘，都开始有二手的次新笋盘放出来。
按照这个趋势，这些新旧交替的次新盘价格，还能不能顶住市场周期的磨练呢。
01
实在，新居的溢价一贯众所周知。只是之前新居一贯有2年的限售，外加满二不满五要缴纳5.3%的增值税。再加上收楼和取证的韶光，一套新居从买家买入到终极上市，要7年的韶光。
以是新居进入二手市场后，每每都已经经历了一个完全的楼市涨跌期。也便是说，楼市已经形成了新的价格体系。
当年虽然3万单价买入手，有溢价。但是进入二手市场的时候，楼市的大环境价已经变成了5万的均匀单价。
这个时候次新进入市场，自然是所向披靡，让买房人的直不雅观感想熏染便是，赚了。
以是这便是为什么，前几年会有很多人跑去增城、南沙这些郊区买新居投资。缘故原由是之前真的是赚到过钱的。
他们把赢利的缘故原由归结成了买了郊区的新居，于是就路径依赖的连续复制一遍之前的操作。
像那些投资增城保利中航城，知识城星汇城，包括投资城光，富颐华庭的群体，都有曾经买新居挣到钱的经历。
曾经打新保利心语赢利的业主，有可能连续打新保利天悦，打新保利天悦赢利的业主，又会打新牛奶厂和兰亭盛荟。
曾经打新万科东荟城赢利的业主，有可能会打新大壮名城，也有可能去打新万科誉城。
曾经打新碧桂园凤凰城的业主，就有可能跑去打新保利中航城，乃至跑去荔城打新保利大国璟。
同样是路径依赖，但是由于出发点不同，结果可能大相径庭。
只是在大行情大涨的条件下，你买什么都赢利，大家都是投资大神。他们不知道的是，如果当时买核心区的屋子，赚的只会更多。
当然，千金难买我乐意，赚多赚少的差别不会有那么明显。
然而，随着限售的取消，取证韶光的提前，新居进入二手市场的韶光周期大大缩短。这次又刚好撞到楼市的回落期。
于是，在20-22年抢新居的业主，在繁华过后归于沉着，溘然创造潮水褪去后，自己的泳衣不见了。
这就有点像之前被保护的很好，接管精英名流教诲的孩子，从小练习击剑，马术，钢琴。溘然就被扔到赤身搏斗的八角笼里，说要贴身格斗了。
让这些次新盘，溘然面对激烈的市场竞争，非自住的业主哪见过这样的场面，面临巨大的压力，未上沙场，心态先崩了。
02
那我们转头讲，城光这些次新盘也并非就不值得买。最新放出来的这套笋盘，我以为性价比各方面也都还不错。
这套房在城光的F区，在密度极高的城光里，F区属于密度比较低的组团。层高33层，不是超高层。虽然我以为超高层是个优点，但很多买家对超高层挺抵触。
至少比拟A区的尾货，还是要舒畅不少的。
其次这套房是7栋的7楼，7楼虽然属于低楼层，但是已经不算低了。
7栋间隔地铁站大沙东不远，步辇儿间隔只有不到500米。
加上城光这个项目，重新盘开卖到现在，热度一贯很高。地段在老黄埔可圈可点，周边的配套还行，有学校，有医疗，有商业。有一定规模的社区，商业这些实在都能做起来。
外立面玻璃幕墙很俊秀，放在全体广州东部，都属于第一档。
之前城光同样是7栋，成交了一套中高楼层的东南向95㎡的3房。成交价是442万，单价4.65万/㎡。
那这套91㎡，单价不到4.4万/㎡，如果真的喜好城光这样的小区，这个价格买下来实在还不错。
其余，听说城光这套笋盘涌现了排队看房的盛况。
但是我还是要说的是，买类似城光这些次新盘的条件一定是喜好，并且能够知足自己的自住需求。
不要纯挚为了追求楼龄的新，而舍弃自己的通勤和生活便利。同样，也不要认为楼龄新，就会有更好的投资回报，把楼龄算进未来可以旁边回报的方程里。
不然，你是有可能失落望的。
大家看到之前的市场上，核心区楼龄新的产品，像嘉裕私邸，保利天悦彷佛都跑出了一波独立行情。
但实际上，并不是由于楼龄新，让他们的涨幅出众。而是由于核心区楼龄新的产品非常稀缺，才会有不错的升值空间。
以是该当是稀缺的产品有更出众的投资代价，而不是楼龄新的产品有更出众的投资代价。
而目前的这些次新盘，大都处在近郊，并非真正意义上的核心区域。周边依然存在大量的供应。
像万科城市之光的阁下有保利中心私邸。珠江铂世湾和和樾府阁下便是地段更好的万博城。
楼龄新，并不会成为这些次新盘的稀缺陷。因此在未来的韶光里，在投资方面大概率不会涌现暴击的表现。
以是核心区的屋子，楼龄不主要。郊区的屋子，楼龄非常主要。
判断屋子有没有投资代价，要看的是稀缺性，纵然看楼龄，也要看这套房周边还有没有同类型，同品质的新居供应。如果有，那就要谨慎一些。
比较于楼龄，我以为大家更该当在意的是城市发展、地段变迁背景下的供需关系。说的再直白，便是未来你的屋子有没有足够多有经济实力的人喜好。
以是，熟习城市方案，板块布局，买房群体的喜好变革，看房200套，用发展的眼力看问题，才是本手。
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（2024.7.8 橙子 yxjcena）
