理解深圳商业地产市场的朋友都知道，深圳的商业格局有点像哑铃，两头重中间轻。
这几年，深圳西部多个主要项目的入市，更是进一步强化了这种征象。
当然，并不是说深圳中部也即福田区商业项目较少，正好相反，作为深圳CBD所在，这一片区集中了很多阛阓，而且大都是开业多年的项目。
论商业集中度、商圈成熟度，福田CBD在深圳也算数一数二。但是整体壮不雅观的同时却是个体的眇小与暗淡。
一贯以来，这一片区鲜有格外出色的项目，放在深圳市场已是如此，更别提在全国范围内足以称之为标杆的项目了。
因而，两年前，在深圳商业重心不断西移的情形下，总体量超30万平米的深圳卓悦中央ONE AVENUE开业时，便被多方寄予厚望，认为它或许能改变深圳的商业格局。
考虑到卓悦中央的地段、交通条件来看，其身上承载如此大的希望绝不为过。
地段方面，项目位于福田区会展中央-岗厦片区核心区域，被称为是深圳市中央末了一块绝版宝地，且地皮面积相称可不雅观。
交通方面，地铁1、2、4号线在此交汇，且项目内部与1、4号线地铁站连通。
但是在购物中央早已陷入存量竞争确当下，阛阓要想取获胜利，已不再像十几年前那样，光凭精良的先天条件就足以笑傲江湖，还须要兼顾很多方面，个中后天的运营至关主要。
尤其是后来者，面对周围一众开业多年、稳定经营的老牌项目，要想突出重围并不随意马虎。
或许正由于此，卓悦中央开业后，给人的觉得一贯有些不温不火。当初项目开业前立的不少flag至今都没有实现，人们被无限拔高的很多期望也纷纭落空。
先不说在全国范围内，即便在深圳市场，该项目也并未激起太大水花，其实令人感到有点遗憾。
不过，近一年来，随着新一任总经理（原海雅缤纷城操盘手）的掌舵，这艘商业巨舰彷佛逐渐驶出原来所困的「搁浅区」，「漫寻」到了属于自己的「新大陆」。
最近，在对卓悦中央进行实地稽核时，我们创造阛阓变革很大，很多区域焕然一新。而且一贯含苞待放的北区也有了新进展，部分店铺已陆续开业，更多店铺虽未开业但已有品牌围挡露出。
鉴于该项目分外的地理位置与巨大体量，其潜力还是非常大，就看后期品牌招调以及运营功力如何了。做得好的话，假以时日，真的有可能深刻影响乃至改变深圳商业地产的格局。
因此，我们希望通过这篇文章，分享一下卓悦中央的最新动态。
卓悦中央的内部构造
在先容紧张内容之前，有必要先理解一下卓悦中央的区位图以及内部构造。
这个项目被东西走向的福华一起（公共交通）以及一条南北走向，长约800米的步辇儿街（项目方称之为中心大街）切割为4块。
该图在项目导购手册L1楼层示意图根本上制作而成
项目官方划分了三个区，北区、西区、东区。 个中西区、东区以及北区2区域于2019年9月同期开业。唯独北区主体部分（1区域）一贯没有亮相。
建筑形态方面：北区主体部分（1区域）相称于一个小型盒子mall，附近还有几个独栋商业，北区剩余部分（2区域）相称于一条较短的商业街；西区相称于一个大型盒子mall，而东区部分则更靠近半开放式的街区商业。
商业楼层方面：西区一共7层，B2-L5；东区一共5层，B2-L3（L3层目前没有商户）；北区主体部分（小盒子mall或者说1区域）一共4层，B1-L3（B1层没有商户）。
各区之间的连通情形：北区盒子mall与东\西区的B1层未来会连通，东区、西区在B1\B2两层连通；其余各区在地面层连通，但地上楼层则都不连通。
图中景深处的围挡为北区与东西区连通口
各区主题方面：北区ONE:Living，以生活办法业态为主；西区ONE:Style，以时尚潮流业态为主；东区ONE:Taste，以餐饮美食业态为主。
相信大家从上面这些信息也可以感想熏染到，虽然该项目地段绝佳、体量超大，但是项目分区较多，导致内部动线比较繁芜，尤其是项目内十字交叉的两条路，一条为步辇儿街一条又是行车道，十分影响各部分的连贯性。
北区与东、西区之间的福华一起
其余，虽然有一条800米长的中心大街贯通，且大街宽度也非常可不雅观，但是由于路上的地砖图案比较特殊（一个个深色的圆形），远远看起来密集而灰暗，再加上大街上有多处下沉式广场（有一些一贯没有开放），因此，中心大街整体的通达性，以及视野都雅度都不足空想，导致游逛舒适度受到较大的影响。
下面是我们在现场拍摄的一段视频，可以大概理解一下项目各区之间的关系，以及中心大街上的情形。
，时长00:26
视频拍摄位置为中心大街与福华一起十字交叉口偏北
卓悦中央招调动态
接下来，我们依次先容一下三个区近期的紧张动态。
1、北区
开业3年来，卓悦中央北区盒子mall部分一贯没有亮相，因此也成了一个谜。今年以来，这里逐渐有商户入驻，目前已有几家开门业务。这个空间的神秘面纱也终于即将揭开。
虽然该盒子mall还没有正式开业，但是已经「开门迎客」。不过现场体验创造，里面装修声音、气味都较大。
根据官方表露的信息、现场围挡情形，北区招商事情基本已经完成，大部分店铺入驻品牌都已确定。
下面是现场拍摄的北区品牌情形：
以上品牌有一部分位于早已开业的商业街上（北区2区域），如星巴克、wagas、植庭等。
其他均位于北区盒子mall以及附近几个独栋里。
已开业或即将开业的品牌包括：
L'AVENUE全国首店
L'AVENUE荣获2020年亚洲五十佳餐厅第四名，由米其林一星法餐厅核心团队呈现。
BROMPTON华南首家旗舰店
BROMPTON是英国最有名的折叠单车品牌，被爱好者亲切地称为小布。每一辆BROMPTON单车都可以在10到20秒内，折叠成小巧的尺寸。
岚图汽车VOYAH直营店
医美品牌Maxtyle最新形象店
美发品牌首脑SUNNOW Pro全国首店
M8 BISTRO华南首店
M STAND最新形象店
BAKER'S BASE最新观点店
山池全国首店
雍雅合鲜
ARCFOX极狐汽车
小鹏汽车
处于围挡状态的品牌包括：
潮玩凑集店X11
KNOWIN
KNOWIN潮流实验室，在上海TX淮海、成都IFS有店，紧张品类包括潮流球鞋、服装、饰品和玩具等。
早教品牌思普润
王品牛排
凯迪拉克电动车
电子烟品牌徕米雾电
URBAN SHELTER
店内业态包括家居艺术空间/轻食收拾/Whisky & Cafe。
禧樽海鲜美学火锅
FUSION FITNESS热炼健身
新长福
the eating table深圳首店
（位于北区2区域）
下面，来看看北区盒子mall的内部空间设计情形：
2、西区
主打时尚潮流的西区，是开业最早的区域，也是体量最大、业态最丰富的区域。
最近几个月，西区也迎来重大变革，尤其是L1层靠近中心大街一侧的商户，换了不少新面孔。
入驻品牌以国际一线高端扮装品品牌为主。在这些品牌的妆点下，西区外立面也变得更加靓丽，尤其是鲜赤色的ARMANI BOX阿玛尼集妆箱美妆快闪店极其惹眼。
近期新进品牌、即将开业的品牌包括：
TOM FORD深圳首家旗舰店
雅诗兰黛全国首家旗舰店
Charlotte Tilbury福田首店
华伦天奴美妆
（下图中白底围挡区域）
ARMANI BOX阿玛尼集妆箱美妆快闪店
兰蔻、YSL
值得一提的是，海内有名原创家具品牌梵几目前正在西区L1业务。
这可能是临时性店铺，后期或许会移到北区。由于我们在北区外立面看到了品牌logo。
其余，东区原来位于中心大街一侧的几家潮牌买手店，也都有较大变革。
个中CONCEPTS、班门选物两家买手店都移铺到了西区L1的两个角落里，比较原来拥有大气外立面的门店，新店多少显得寒酸了点，或许也能从侧面反响这些门店的经营情形。
CONCEPTS新店
CONCEPTS原店
图自CONCEPTS官微
班门选物新店
班门选物原店
图自班门选物官微
CONCEPTS、班门选物的新店附近日本时装品牌凑集店STUDIOUS TOKYO，尤其是班门选物与后者紧挨着。
图片正中间是STUDIOUS TOKYO，该店右侧为班门选物
3、东区
以餐饮为主的东区，紧张变革在于，位于中心大街一侧的几家零售品牌迎来较大幅度的调度。
东区内部场景
个中包括上文提到的班门选物、CONCEPTS两个品牌移铺后，空出来的铺位新进JORDAN以及一家高端腕表凑集店TIMEVALLEE。
JORDAN福田区首家旗舰店
JORDAN门店效果图
（截图自项目官微）
TIMEVALLEE深圳首家旗舰店
下面是一张来自项目官微的截图，从中可以看出TIMEVALLEE的门店效果图，以及将引进的腕表品牌。
截图自项目官微
其余，原champion门店将重装升级为华南旗舰店，现处于围挡状态。品牌目前正在西区L1以快闪店的形式售卖商品。而champion右手边的中国李宁没有明显变革。
项目调度剖析
就如本文一开头所说，卓悦中央凭借优胜的先天条件，非常有可能在自身发展为标杆的同时，对深圳的商业格局产生深刻影响。
遗憾的是，项目开业至今尚未真正实现这两点市场期望。
不过随着近一年来的大调度，项目身上确实发生了本色性的变革。无论是自身的定位、档次、调性，还是市场与消费者端反响出来的人气、口碑，都有所提升。
定位方面，项目之前的定位为「沉浸式街区购物中央 新的城市事宜发生地」，slogan是「DISCOVERING HERE漫寻志趣」，而这几天现场踩盘时，我们创造一些围挡上呈现出来的新提法：
上图是在西区L1某围挡上拍摄的，可以瞥见三组关键词：「新青年」、「全智感」、「潮圣地」。
而新引进的各种品牌，也彷佛在强化这三组关键词——
比如，「新青年」，北区即将开业的X11潮玩店、KNOWIN潮流实验室等，很明显都是针对这一群体的；
还有东区的华为智能生活馆，以及全体场内近10家的新能源汽车品牌（卓悦中央或许是深圳该业态最丰富的购物中央），足以彰显「全智感」；
至于说「潮圣地」，则诸如班门选物、CONCEPTS、STUDIOUS TOKYO、CHAMPION、LINING等潮牌以及潮牌买手店，都是「潮」的最佳注脚。
与此同时，卓悦中央的档次也在不断拔高。据坊间传闻，项目开业前期，曾有过打造高端奢侈品或者至少是轻奢级别阛阓的方案，可惜终极没有实现。
在深圳金融中央区域做一座高端阛阓，本来是通情达理的事，但是先后几个阛阓的考试测验都以失落败告终。不得不说这也是深圳商业的一大谜了。
而今随着深圳湾万象城成为深圳第二座奢侈品阛阓，这一谜彷佛就更不可能成真了。
不过，卓悦中央还是在试着往高端阛阓迈进，比如将原来位于皇庭广场的奢侈品凑集店COSCIA蔻莎吸引过来，以及最近打造的高端腕表凑集店，都能看出其干系考试测验。
其余，随着阛阓一线扮装品品牌的增加，对高端客群尤其是都邑女白领的吸引力也进步神速。
除了上面提到的品牌（雅诗兰黛、YSL、兰蔻、TOM FORD、华伦天奴美妆、阿玛尼美妆），西区之前已引进了欧舒丹、施丹兰、资生堂旗下怡丽丝尔Elixir。
不过以上两类业态都面临着激烈的竞争。
比较万象城里的品牌独立店，卓悦中央的无论是奢侈品凑集店还是高端腕表凑集店，都没有太大竞争上风。
卓悦中央COSCIA蔻莎
而一线扮装品品牌方面，这两年深圳加码该业态的购物中央越来越多。
离卓悦中央近一点的有福田COCO PARK、梅林卓悦汇；远一点的，有益田假日广场、万象天地、两座万象城、以及茂业天地、金光华广场等。
这些阛阓都有非常强大的美妆阵容，因此卓悦中央要想在这方面突围也并不随意马虎。
末了，随着近期中心大街两边各种新品牌的开业或引进，卓悦中央也通过"大众年夜众号高调提出要将这条直通项目内部、南北走向的步辇儿街打造成深圳第五大道。
截图自项目官微
我们不知道这只是公众年夜众号
至少，目前来看，无论是大街两边的品牌档次，还是大街上的视野景不雅观、以及游逛舒适度等，都离这个「空想」还有较远的间隔。
当然，罗马不是一天建成的。
无论是作为行业不雅观察者还是大众消费者，我们都希望这个项目能早日实现这一年夜志壮志，给深圳人带来一条更好逛的街、一座更有魅力的购物中央。
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