2024 年 10 月存量房贷利率下调多方共赢新举措

近年来，中国房地产市场进入关键迁移转变期。
自 2021 年以来，受多重成分影响，房地产市场逐渐降温，部分地区房价下跌，居民消费增速放缓，经济增长面临新寻衅。
在这样的背景下，央行下调存量房贷利率的政策应运而生。

从经济形势来看，房地产与经济高度干系。
房价持续下行会大幅拖累经济增速，同时房价下跌导致居民资产负债表缩水，居民方向于提前还贷乃至断贷，对消费产生极大拖累。
在金融层面，大规模提前还贷、断贷可能引发系统性危急。
此外，5 年期 LPR 对应居民和企业部门贷款，若普遍降落银行贷款利率，会大幅压缩银行息差。
而直接降存量房贷利率，相称于一种构造性降息，精准投放至房地产，呵护银行息差。

央行下调存量房贷利率的目的紧张有两个方面。
一是加力提振居民消费。
通过降落居民房贷包袱，开释更多消费潜力，让居民有更多资金用于日常消费，从而拉动内需。
二是促进房地产市场止跌回稳。
存量房贷利率下调，相称于给存量房贷家庭吃下“定心丸”，避免经济与金融系统潜在危急，稳定楼市复苏信心，促进房地产市场尽快止跌回稳。

本次存量房贷利率调度范围明确，首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均在调度范围内，即便是 2023 年已经调度过加点幅度的存量房贷也包含在内。
但须要把稳的是，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款以及购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款不在这次调度范围之内。
这一调度范围的确定，旨在精准施策，减轻居民住房贷款包袱，同时避免对其他类型贷款产生不必要的影响。

对付大部分城市而言，只假如加点幅度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调度为不低于-30BP。
例如，当前房贷利率为 LPR+55BP 的，调度后将变为 LPR-30BP。
对付固定利率存量房贷，以最新 LPR 转换为加点形式，如利率为 4%的固定利率存量房贷，若调度时最新 5 年期以上 LPR 为 3.85%，则先将其固定利率转换为 LPR+15BP，再将“+15BP”调度为“-30BP”，终极调度为 3.55%。
对付部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调度后的加点幅度需不低于下限。
如北京五环内二套房利率下限为 LPR-5BP，五环外为 LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区二套存量房贷利率调度为 LPR-25BP，其他区为 LPR-5BP；深圳二套房利率下限为 LPR-5BP。

自 2024 年 11 月 1 日起，新签订条约的浮动利率房贷，可由借贷双方自主协商确定重定价周期，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
对付存量房贷，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调度房贷利率加点幅度的同时，也可协商调度重定价周期，使存量房贷利率及时反响定价基准（LPR）的变革，畅通货币政策传导。

以一位二线城市的购房者为例，假设其贷款金额为 100 万元，贷款期限为 30 年期，等额本息还款办法。
若调度前房贷利率为 LPR 不加点，即 3.85%，调度后房贷利率为 LPR - 30BP，重定价后利率为 3.55%。
调度前每月还款约为 4688 元，调度后每月还款约为 4518 元，每月可节省支出约 170 元，统共节省利息约 6.1 万元。
对付一线城市的购房者来说，如小李当前房贷利率为 LPR + 55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即 4.4%，调度后房贷利率为 LPR - 30BP，假设 5 年期以上 LPR 保持 3.85%不变，重定价后利率为 3.55%，比调度前低落 85BP，即 0.85%。
以贷款金额 100 万元、25 年期、等额本息的房贷为例，调度前每月还款约为 5502 元，调度后每月还款约为 5033 元，小李每月可节省支出约 469 元，统共节省利息约 14.06 万元。

房贷利率的低落，使得购房者的经济压力得到显著缓解。
这些节省下来的资金可以用于其他消费领域，如购买家电、进行旅游、教诲投资等，从而有效提振消费信心。
购房者有了更多的可支配资金，也更乐意进行消费升级，进一步拉动内需，促进经济的良性循环。

下调存量房贷利率对银行净息差确实会产生一定影响。
一方面，银行的利息收入会减少。
据多家机构测算，这次调度规模或拖累银行净息差 6BP 旁边。
由于国有银行的房贷敞口相对较高，其所受影响的程度将大于小型银行。
但另一方面，提前还贷的情形会减少，有利于稳定贷款规模。
当前居民提前还款压力较大，存量房贷利率下调有助于稳定银行零售资产质量。

同时，央行也出台了一系列政策支持银行降落负债本钱。
如降准为银行直接供应低本钱、长期资金，中期借贷便利、公开市场操作降息也将降落银行资金本钱。
预期贷款市场报价利率、存款利率也将对称下行。
这些方法有助于缓解银行净息差的压力，使银行的净息差保持基本稳定。

这次政策对稳定楼市复苏信心、促进房地产市场止跌回稳具有积极意义。
首先，降落存量房贷利率降落了购房门槛，使得更多的购房者能够承担得起房贷压力。
全国层面的商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为 15%，这一政策进一步刺激了住房需求。
其次，存量房贷利率下调相称于给存量房贷家庭吃下“定心丸”，避免了经济与金融系统潜在危急。
购房者的房贷包袱减轻，消费信心增强，也会带动房地产市场的生动度。

政策的出台有助于促进房地产市场的良性循环。
稳定的楼市可以带动干系家当的发展，如建材、装修、家电等行业，为经济增长供应动力。
同时，房地产市场的稳定也有助于金融系统的稳定，降落系统性风险。

自央行发布存量房贷利率调度政策后，工商银行、农业银行、中国银行、培植银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行率先相应，均表示将在 2024 年 10 月 12 日发布存量房贷款利率调度的操作细则，并于 10 月 31 日前完成调度事情。
各家银行将按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调度事情，通过银行官网、微信公众年夜众号、网点、全国统一热线电话等渠道公布详细操作指引及干系事宜。

同时，工商、招商、交通、浦发等多家银行也于 10 月 10 日发布存量房利率调度详细细则，明确所有银行统一存量房贷利率下调为 LPR - 30BP，基本确定 10 月 31 日前完成统一调度，无需申请，但每个人情形不同，详细要根据“贷款重新定价日”；固定利率须要先转为浮动利率，再参与利率调度；二套房也可参与，公寓商铺不能。

此外，超 10 家银行包括农业银行、培植银行、光大银行、中原银行等发布公告，拟于 2024 年 10 月 12 日发布详细操作细则，2024 年 10 月 31 日前完成批量调度。
继国有大行、股份行后，又有多家城商行、农商行如江苏银行、长沙银行、蒙商银行等也在 10 月 1 日发布公告，宣告下调存量房贷利率，并将于 10 月 12 日或 10 月 14 日发布详细操作细则，10 月 31 日前完成批量调度事情。

这次存量房贷利率调度不仅仅是一次性的政策调度，更主要的是建立了存量房贷利率渐进有序调度的长效机制。
从 2024 年 10 月开始，央行将每季度公布全国新发放商业性个人住房贷款加权均匀利率，为市场供应更透明、更及时的参考依据。

这一长效机制的建立，意味着未来房贷利率将更加灵巧，能够更好地反响市场供需关系和经济环境变革。
对付借款人而言，未来的利率调度可能更加频繁，但也更加公正合理。
银行须要密切关注这一长效机制的履行，及时调度自身的定价策略和风险管理方法，以适应更加市场化的房贷利率环境。

展望未来，随着存量房贷利率调度政策的深入履行和长效机制的不断完善，有望进一步减轻购房者的包袱，促进房地产市场的稳定发展。
同时，银行也将在寻衅与机遇中不断优化业务构造，提升做事质量，为经济的持续康健发展贡献力量。