项目占地16亩，方案了四栋20层旁边的高层住宅，主推75，90户型。项目由于配建80%的安商房，是市场上接管度最低的稠浊安商，故意向购房要把稳。
土拍情形
2020年5月8日，恒宇地产以4.2亿竞得福州宗地2020-14号（江厝路省二建周边旧屋区改造地块），楼面价13929元/㎡。地皮面积：16.75亩；容积率：2.7，限高：60米。须培植可建住宅建筑总面积80%的安置型商品房，发卖均价16760元/平方米。
剖析：去年一场独立土拍，被恒宇拿下位于鼓楼区二环外的安商小地块，对付地块而言，虽然限高60米，不过容积率却高达2.7，地块条件比较一样平常，由于地块较小，开拓空间也不大，方案了四栋住宅。
项目楼面价1.39W，比拟回购价1.67W，差价仅2.8K，安商部分无法保障利润，后续商品房将是项目紧张的利润重点，由于目前周边新盘不算多，后续去化压力不大。
对付恒宇而言，近年在福州拿下了几个地块，恒宇尊品、恒宇尊悦、恒宇尊禧、恒宇华林里苑，都有很大共性，清一色小地块高配比安商房，上风都在于区位还算不错。项目的营销热度较低，去化压力也不大，可以说恒宇也跟旭辉一样成了政府的包工头，而且在拿地上恒宇更加极致，区位佳、地块小、高配比，成了拿地标准，在不少房企资金压力巨大的背景下，高配比安商房的模式对付不少房企而言反而成了救命稻草。
户型情形
75平米：两房两厅一卫，位于中户，双开间朝南，紧凑布局，无过多空间摧残浪费蹂躏，上风在于客厅配了一个开放的小书房，在利用上可以更好扩展，对付部分地缘刚需有一定吸引力。
90平米：三房两厅两卫，位于端头，市情主流布局，三开间朝南，动静分离，在90平米的情形下，依然搭配了宽阳台和主卧搭配L型衣柜，有一定上风。从户型看北侧书房空间较小，纵向厨房压缩了餐厅空间，同时客厅面宽也不大。不过比拟市场同类型产品都是中户，存在北侧隐私问题，该户型位于端头有所改进。
90平米：三房两厅两卫，位于东端头，双开间朝南，纵深大面宽窄，横厅靠东侧采光，虽然不算主流户型，不过近年不少产品也涌现了这种布局，紧张硬伤在于个中一个卫生间是暗卫，客厅墙被次卧门隔断。
区位情形
项目位于鼓楼区二环外，间隔省体700米，屏山公园900米，日常休闲有一定帮助，间隔地铁一号线1.6公里，帮助较小，北面间隔三环900米，南面间隔二环700米，驾车出行比较方便，周边以老房龄社区为主，存在三牧私立中学、省政府等，整体生活气息不错。
价格情形
由于项目还未备案，紧张是拿周边的项目做个参考：
1、保利天悦二期：大平层纯商，均价4.5W
2、金茂府：大平层和叠拼，均价4W以上
3、二手房：房龄10年以上，均价2.4-3.2W
剖析：对付项目而言，周边的新盘紧张就两个，都是定位改进的新盘，均价都较高，由于鼓楼纯商改进的稀缺，导致新盘在高备案价的情形下，去化也不低。一定程度也拉高了该安商房的市场接管度，比拟周边的老房龄二手房，紧张定位学区接送房，均价在2.9W旁边。
从目前看项目虽然处于二环外，不属于鼓楼核心区域，不过由于鼓楼区的稀缺供应，加上与在售改进新盘没有客源抗性，对付不少地缘刚需的吸引力较大。
如果要选一个做参考，位于晋安区洋下的恒宇尊悦，同个房企操盘的安商房，该盘备案价3.1W，安商房回购价1.89W，读者留言须要捆绑45W车位，如果从安商房回购价来看，恒宇尊悦更佳，不过一个属于晋安一个属于鼓楼，对付地缘客而言，鼓楼的光环可能也存在一定溢价，估量项目备案价靠近，较大可能采纳捆绑操作。
楼盘总结项目位于鼓楼区二环外，上风在于周边库存压力较小，新盘以改进盘为主，客源抗性低，以小户型做主打，对付地缘客吸引力较高。
劣势在于高配比安商房，未来保值和居住体验感有较大不愿定性，同时项目地块小，社区不成型，虽然处于鼓楼区，不过也只算外围区域，目前由于供应关系导致区域有一定程度溢价。对付刚需地缘客而言，可以关注项目未来的开盘去化。
