2023年，面对房地产行业发卖下行、融资紧缩等多重寻衅，万科守住了财务安全的底线。发卖承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截止2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年低落。同时，在行业整体融资显著紧缩之下，万科依然得到了各大金融机构的信赖和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，个中境内新增融资766亿元，新增融资的综合本钱3.61%。此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债构造持续优化。
业内人士认为，2023年房地产行业多重寻衅交织，高速扩展的后遗症正在加速显现。发卖低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资紧缩碰头，对房企现金流本构成寻衅。再叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至稠浊所有制房企，市场担忧感情浓厚，就连一向稳健的万科也遭遇了信心寻衅。但从年报结果看，万科依然守住了安全底线，并环绕产品做事，构建了面向房地产新发展模式的核心能力，实属不易。
打造房地产新发展模式下的产品做事竞争力，客户交付满意度97%
当前，伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变革，构建房地产发展新模式，已成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳康健的治本之策。新的发展模式下，为居民培植好屋子、供应好做事，已成为房企核心竞争力所在。
2023年，面对市场下行的艰巨寻衅，万科开拓业务呈现了较强的韧性。首先，全力发卖，持续跑赢大市。截止去年底，万科开拓业务实现发卖面积2466万平方米，发卖金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年发卖额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企整年降幅；去化率表现也持续提升，整年新开盘项目首开当日去化率近67%，个中13个项目开盘去化率达80%。与此同时，不断提升产品品质和交付做事，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。为了给客户交付更满意的房屋，万科以客户视角梳理工程精良做法，年内共计约请371个项目的16万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量共建，同时，在35个大盘项目完成社区商业、教诲、交通等生活配套呈现，提升已交付入住体验，项目入住率均匀提升超30%。截止年底，10个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖。为了让消费者踏踏实实地住进新居，在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。此外，新增投资的精准度和投后管理持续优化，2023年新项目投资兑现度达88%。
租购并举，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，客户满意度95%。作为全国最大的集中式公寓供应商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，并保持了业内领先的做事品质和运营效率，累计做事客户超过80万人，客户满意度95%，整年出租率达96%，超过60%客户选择续租。同时不断升级产品体系与做事，在15个城市36个项目中打造宜居的家庭式公寓产品，在10个城市管理超万张有品质的蓝领宿舍床位，并持续深度做事实体经济企业，累计为比亚迪、腾讯、科大讯飞等超过5000家企业供应住房做事，企业客户占比提升至23%，为业务带来了更稳定的客户构造。同时，泊寓还积极相应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。
好产品还须要好做事。从帮客户看孩子，到替客户停车，万科物业致力成为客户生活的好帮手，实实在在随时办理业主的生活问题。基于 “五好”做事的实践，万科物业2023年荣获“中国住宅物业做事力TOP1企业”、“中国物业做事质量领先企业”等多项行业名誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的紧张正面样本。
REITs打破，打通经营性业务商业模式
2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇,将有效办理经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。而万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs打破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极报告中。
事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力上风将愈发显现，为其短期流动性和长期代价增长供应更丰富的来源。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，个中冷链收入同比增长33.9%。
国资大股东力挺万科穿越周期
面对此轮极具寻衅的房地产周期，万科除了自身全力以赴，也得到了国资大股东的力挺和支持。2023年11月，在万科遭遇做空危急时，深圳市国资委果积极表态，对稳定市场信心起到关键浸染。之后深圳市国资委也折衷多家国企与万科对接，以市场化、法治化办法，推动各项详细支持方法落地。
2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过计策配售办法认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金召募份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。不仅如此，自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域持续、深入开展各种互助。2020年6月，万科与深铁共同投资成立合伙公司，深化“轨道+物业”领域互助；2022年11月，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面计策互助协议，在城市更新、物流做事、产城领悟、TOD等领域深入互助，以专业力量助力深圳的城市发展。2023年5月，万科与深铁互助的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。可以预见，这些既不是深国资支持万科的出发点，也不会是终点，未来会有更多支持万科的举措落地。
