东营城市风貌
1、政策支持力度前所未有，应出尽出。
表现在需求端方面的公积金政策、贷款利率下调，政府购房补贴褒奖等；供应端方面，近期市住建、财政等八部门联合发布的《东营新建商品住宅品质提升支持政策》，推出了新建商品住宅品质提升18项支持方法。文件中除了给予需求真个优惠政策以外，从市场供应真个角度，在地皮出让、盘活存量、根本举动步伐佩奥、优化容积率打算规则等很多方面给予市场足够的支持。
住建、财政等八部门联合发布《东营新建商品住宅品质提升支持政策》
2、东营楼市进入“住有宜居的改进时期”。
自2023年起，东营主城区楼市已进入改进时期。大部分住宅用地的容积率均掌握在1.0-1.1，或是1.0-1.2，住宅主导产品因此低层住宅（联排叠拼），赞助产品是6层旁边的多层住宅（洋房产品）。东营住宅市场逐渐从“住有所居”进入“住有宜居”时期。
3、人口与城镇化发展方面，人口负增长、城镇化速率放缓、人口向主城区集聚是大趋势。
东营目前常住人口220.6 万人，常住人口城镇化率 72.49%，人口规模在全省居末位，但是城镇化水平排在全省第4位。东谋生齿在2022年就已达峰，城镇化进程放缓，人口总量减少将会持续。但是值得把稳的是，市域人口向主城区集聚的趋势同样非常明显。
4、地皮市场供应减量，但优质供地明显增多，市场分解十分明显。
地皮市场供应方面，近几年跟随楼市动态变革，一贯履行减量供地的原则，市场供应逐年减少。市场分解紧张表现在，拥有优质教诲资源的地块受追捧，缺少资源支撑的地块被市场抛弃，乃至是多次流拍。
5、关于房价：新居市场价格总体稳定，但二手房价格一降再降。
新居市场价格稳定但无上涨空间，也不用除开拓企业为了匆匆销会有以价换量可能。二手房价格除学区房片区相对稳定以外，普通二手房价格已经回到七年前。其余随着教诲资源的均衡化发展，学区房观点逐渐弱化，优质二手房价格也无上涨空间。
二手房价格已回到七年前（2017年）
6、房地产开拓企业方面：众成、海通、建大、汇华、城投等成为东营头部地产企业。经历了房地产周期变动的起起伏伏，他们的发展动向成为东营楼市的风向标。
7、对东营市场来讲，改进型需求尚存较大空间，但是二手房流动性差成为阻碍改进需求开释的主要成分，期待东营能推进“以旧换新”政策履行。
8、住宅产品酒店化趋势明显。大玻璃窗（加大窗墙比）、大空间、开敞厨房、挑空大堂等等设计超越想象，住宅的酒店化是未来趋势。当然不仅仅是设计细节，物业做事的酒店化也是趋势。
住宅产品酒店化趋势明显
9、第四代住宅尚存争议，进入东营市场还需谨慎。
省内周边城市中“滨州、淄博、济南、烟台”等城市已开始推广第四代住宅，对第四代住宅的探索与考试测验，尚需市场和韶光考验。
滨州第四代住宅（中瑞森林花园--在售）
以上对东营楼市的几点体会，不当之处欢迎示正！
