要知道这是合生在九几年拿的地，基本上是没有什么拿地本钱的。比拟现在的开拓商先拍地再卖地，它的毛利就会惊人的高。这便是合生范例的高溢价、多囤地、慢周转，主打超级大盘，做高端佳构的开拓模式，也被戏称为捂地生财。比较起主流房企的高杠杆、高流转、高规模，怎么去看这两种开拓模式？欢迎小伙伴在评论区跟我们留言互动。
由于天郦跟骏景花园是同一宗地，以是配套也是共享的。学位上面，珠江天郦会配建一个三层的幼儿园，对口的小学和中学分别便是骏景小学和骏景中学。前期说过骏景小学的质量还可以，骏景中学就相对一样平常了。
商业配套上面，除了现有的沃尔玛以及东面的卜蜂莲花之外，最大的增量利好便是它配建的合生汇广场。详细位置是在骏景花园北面，靠近中山大道这个板块，也是在珠江天郦的西侧。这个面积是有40万平方米，它是包含了高端写字楼、会以是及大型的商业中央。
比较起沃尔玛、卜蜂莲花这类生活型的超市，合生汇广场这种大型高端商业综合体一定会给附近的居民带来更好的商业购物体验。
交通上面，除了现有的车陂地铁站以及门口的BRT之外，还会有一个十三号线二期棠下地铁站的增量。通过私家连廊接入合生汇广场，天郦的业主可以直达家门。
除了公共交通上面的新增利好之外，珠江天郦的自驾也是很方便。以珠江新城为例，天郦自驾到珠江新城大概只须要20分钟旁边。比拟同价位的新盘，越秀不雅观湖自驾到珠江新城大概须要30分钟，保利天瑞和珠江天郦差不多20分钟旁边。但是珠江天郦会更靠近金融城和琶洲。
珠江天郦一共是方案了5栋楼，ABCDE一共是有572户，总高是在31层旁边，可以看到它前面东御院是分了三排，这个地块的面积是会比天郦这里大，以是天郦的容积率就达到了7.2。这么高的容积率也是让大家对它吐槽不已，乃至由于地块比较小，它的绿化率也只有10%。
大家还记得骏景花园的容积率和绿化率是多少吗？可以回看第一期视频做一个比拟。A栋是两梯五户，B栋是两梯三户，C两梯四，D两梯五，E两梯三户，车位配比是1：1.86，基本上够用，这点是优化了骏景花园车位紧张的缺陷。物业管理费是7块钱一平米，完备是按照豪宅的标准来收费的。合生能供应相匹配的物业做事吗？拭目以待。
目前ABC座都卖的七七八八了，接下来新推D座，紧张的户型便是128和140户型设计上合生就做的中规中矩，但是在新规之下珠江天郦会亏损。在得房率上面，天郦是83%的得房率，129的对应的面积得房率就差不多有106个平方。而新规之下的保利天瑞的得房率是100%，它的125的面积便是125平，两个相差了19平米，天瑞的尺度感和空间感就更有豪宅的觉得。
D栋的0102的129是北向望中山大道的，05户型的129是东南向安静的。在不雅观糊6.85万起的开盘价之下，天河序、中海大境也加入了个中，珠江天郦也难独善其身，天郦就放出了北向7万单价起，南向8万单价起的宣扬海报，实际是7万到8.5万，对应的总价便是903万到1097万。南向便是8万到9万单价，对应的总价便是1120到1260之间。
比拟ABC的售卖价，第一座的开盘价也差不多有小10个点的跌幅。在这个价位，中产可能会追求更好的学位，优先考虑天河公园西门、华景新城或者天河北，而改进的买家则追求更舒适的居住条件。
天郦就没有自己拿得脱手的两把刷子？天郦最大的优点一定是它的核心地段，作为金融城稀缺的住宅用地，基本上是卖一块少一块。它享受着金融城、琶洲、珠江新城三大核心区域的家当辐射，商业、教诲、交通、医疗的配套完善，所见即所得，就光这一点都可以秒杀天河90%的新盘了。
·末了是它的圈层纯粹，交标尚可。它做的户型只有129、140和180，129的这个千万级的上车门槛也决定了它的下限不会太低。它的缺陷便是规模小、密度高、绿化少。其次北向是有中山大道的噪音，南向的景不雅观资源又被前面的东御院遮挡。
末了它还面临着金融城潜在新盘的竞争。2023年的12月份，政府调度了金融城北区的新控规，新增了棠下涌的住宅地块，大概是在这个位置。它是位于中山大道和黄埔大道的中间，地块的综合本色更佳。如果后期能顺利拿出来拍地，势必会对天郦造成一定的威胁。
大略做个总结，珠江天郦是金融城稀缺的新盘，虽然定位是豪宅，做的是刚改的产品。如果你更在意地段和配套，对学位并没有顶级的追求，在珠江天郦挑一个好产品，等金融城的利好全部兑现也是可以期待的。
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