根据《2024房地产上市公司测评研究报告》，10强上市房企排名涌现变革，榜单变动率为20%。个中，华润置地排名升至榜首，保利发展保持第二名，中国外洋发展第三名，较上年提升了1个位次；万科A、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、建发股份、越秀地产和新城控股分列第四至第十名，建发股份和越秀地产为2024年新晋10强。
从核心测评指标来看，2023年上市房企总资产规模均值为1429.20亿元，房地产开拓业务收入均值为257.94亿元，均较上年小幅低落；盈利能力方面，上市房企净利润均值为9.57亿元，净资产收益率均值为1.42%，均较上年有所低落；偿债指标方面，上市房企净负债率均值较上年上升3.90个百分点至76.75%；经营效率方面，存货周转率均值同比小幅提升，总资产周转率均值连续下滑。
本次测评还发布了2024房地产配套供应链上市公司测评成果。在入榜干系供应链行业表现方面，2023年整体受地产新开工数据持续收窄，竣工数据增幅回落等成分影响，装饰设计、景不雅观设计、幕墙工程、钢铁等行业，营收和净利润均呈明显下滑趋势，电线电缆、软体家居、聪慧停车、消防举动步伐等行业营收和净利润仍保持平稳增长。
总体看，上市房企整体呈现以下特点：
成本市场表现：指数整体持续探底，市场信心处于低位
报告显示，以2023年12月29日收盘价打算，申万房地产行业指数整年累计下跌26.39%，跑输沪深300指数15.01个百分点，在申万31个一级行业内排名靠后。恒生中海内地地产指数整年累计下跌39.63%，跑输大盘25.02个百分点。内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。2023年A股市场进入调度的深水期，资金承压下房地产行业出清持续，行业信心处于低位。
2023年，上市房企的每股收益均匀值有所低落。房地产发卖规模持续缩水，房企发卖结转收入低落，同时在毛利率低落、计提资产减值、投资收益减少等成分共同浸染下，业务利润减少，房企盈利空间紧缩，从而影响每股均匀收益。只管上市房企估值水平与上年基本持平，但市盈率和市净率指标仍低于全市场均匀水平，表明市场对付房地产行业前景较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企仍面临债务化解、融资困难等寻衅，房企分红总额连续低落，股息率创新低。
运营规模：规模指标跌幅收窄，房企发卖不断下滑
2023年中国房地产市场处于调度转型过程中，商品房发卖面积和发卖金额持续低落。国家统计局数据显示，2023年全国商品房发卖面积111735万平方米，同比低落8.5%，发卖面积规模回落至2012年水平；商品房发卖额116622亿元，同比低落6.5%，跌幅较上年收窄20.2个百分点，发卖金额规模与2016年水平基本持平。
2023年，上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比低落2.2%；净资产均值为412.84亿元，同比上涨7.61%；房地产开拓业务收入均值为257.94亿元，同比低落5.73%；业务利润均值为21.95亿元，同比低落17.86%。增速方面，净资产均值持续增长，增幅较上年有所扩大，房地产开拓业务收入、总资产、业务利润均值连续下跌，下跌幅度较上年有所收窄。
偿债能力：杠杆规模小幅回升，债务重组取得进展
2023年30强上市房企融资总额为3856.84亿元，同比低落34.17%。长期偿债能力方面，2023年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.05%，与上年基本持平，净负债率均值为76.75%，较上年上升3.90个百分点。短期偿债方面则有小幅下滑，2023年上市房企流动比率均值为1.61，速动比率均值为0.65，两者与上年比较，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.15，较上年低落0.04。
从上市房企“三道红线”达标率来看，剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到71%，较上年上升2个百分点，净负债率达标率为76%，较上年上升20个百分点，现金短债比达标率最低，约为55%，较上年低落2个百分点。2023年房地产行业面临新旧模式的转换，政策端支持力度加大，积极稳妥化解房地产行业风险，债券违约规模有所紧缩。2024年以来，脱险房企积极自救，多家房企境内债务展期得到有效推进，境外债务重组也取得主要进展。但房企债券展期、违约风险依然存在。对付房企而言，“活下去”的关键在于发卖真个回暖和自身造血能力的规复。
盈利能力：行业利润空间收窄，房企盈利显著承压
2023年，上市房企业务利润均值21.95亿元，同比低落17.85%；净利润均值9.57亿元，同比低落10.98%；净资产收益率均值1.42%，较上年低落1.09个百分点；总资产报酬率均值1.15%，较上年低落1.03个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
从绝对盈利能力来看，有6家上市房企净利润超过100亿，占比4.96%；47家上市房企涌现亏损，占比38.84%。从相对盈利能力来看，仅2家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.65%，总资产报酬率介于5%-10%的上市房企占比为6.61%，较上年低落3.39个百分点，介于0-5%的上市房企占比为63.64%，较上年低落6.36个百分点，小于0的上市房企占比为28.10%，连续三年明显增加。总体来看，上市房企总资产报酬率紧张集中在0-5%区间，整体盈利水平较上年有所低落。
发展能力：开拓收入降幅收窄，拿地集中核心城市
2023年上市房企房地产开拓业务收入、业务收入和净利润均值同比低落，仅净资产均值有小幅上涨。详细来看，房地产开拓业务收入均值同比低落5.73%，业务收入均值同比低落2.18%，净利润均值同比低落11.02%；净资产均值同比增长6.85%，增速较上年低落2.56个百分点。总体来看，2023年上市房企利润规模延续低落趋势，但降幅有所收窄，多家上市房企业务收入与净利润同时降落，“减收减利”征象较为普遍。净资产规模有小幅上涨，缘故原由部分在于本次测评工具删除了有违约行为的房企。
在拿地策略上，上市房企乐意投资的城市范围不断收窄，多数房企拿地城市不超过20个，且拿地区域紧张向一、二线城墟市合。而在地皮市场故意愿、有能力拿地的房企，紧张聚焦在头部的央国企。
经营效率：存货周转效率提升，房企分解态势明显
2023年上市房企存货周转率均值为0.39，较上年提升0.02；流动资产周转率均值为0.27，较上年低落0.01；总资产周转率均值为0.18，较上年低落0.02。在保交付的压力下，房企加快了周转速率，同时投资态度谨慎，存货总量低落，上市房企存货周转率均值同比小幅提升。受发卖金额低落影响，流动资产周转率均值、总资产周转率均值连续下滑。
2023年上市房企整体投资态度谨慎，多家民营房企已停滞拿地，企业资产表持续紧缩，上市房企的存货均值同比低落6.44%，连续两年负增长。2023年存货同比低落的上市房企占比约为65%，低落幅度大多集中在20%以内，10强房企中万科、龙湖、新城存货同比降幅较大，均超过20%。存货同比上升的上市房企占比约35%，增幅大多在10%以内，10强房企中华润、越秀地产存货同比增幅超过5%。
社会任务：纳税金额同比低落，践行ESG已成共识
2023年房企积极履行社会任务，提升综合交付能力，构筑改进时期的核心竞争力。高质量可持续发展成为房企关注重点，环境、社会和管理（ESG）观点也随之越来越受市场关注。截至2024年5月10日，10强上市房企全部发布2023社会任务干系报告，50强上市房企中共有44家发布2023年社会任务干系报告。当前房企ESG发展水平尚处于早期阶段，龙头房企在规模效应下有更多的动力与资源投入个中，以提升ESG发展水平，积极发布ESG报告向成本市场展示其贯彻可持续发展理念的决心与成果。在税收方面，房企相应高质量发展号召，积极履行纳税责任。近年来，房地产市场整体低迷导致房企业务收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，上市房企中有超过六成涌现所得税负增长情形。2023年，上市房企纳税额均值为12.25亿元，同比低落约8.62%。
创新能力：重视改进住房需求，造就古迹新增长极
2023年房地产行业进入新旧模式交替之年，上市房企积极调度发展计策，以客户为中央建造好的屋子，知足多元化的住房需求。产品创新方面，随着改进性住房需求的开释，房企环绕客户需求对传统住宅产品不断优化，实现产品力的持续提升。营销创新方面，多城打通楼市置换链条，出台“以旧换新”政策，多家房企推出“无忧置换操持”。为稳定购房者信心，2023年部分房企还推出了保价、买贵退差价、无情由退房等营销方案。管控体系创新方面，上市房企积极推动技能创新和变革管理工具。
测评研究报告指出，2023年中国房地产市场连续底部调度，上市公司收入及利润持续下滑，融资渠道受限，流动性有所恶化，周转速率低落，企业间经营规模、经营效率、抗风险能力和盈利表现等方面持续分解。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但行业发展规模依然存在，核心城市购房政策具备进一步放松的空间。于稳健经营的房企而言，可以持续挖掘不同城市、不同需求的构造性机会，提升货值变现能力。于脱险房企而言，随着多家房企积极自救，债务展期得到有效推进，对其他脱险房企风险化解有较强的借鉴意义，2024年房企债务重组有望取得明显进展，为房企供应更多的韶光空间来规复其财务状况。
附一：测评榜单
一、2024房地产上市公司综合实力榜
二、2024房地产上市公司单项榜
附二：测评指标体系解释
房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展能力、经营效率、创新能力、社会任务、成本市场表现八大方面，采取收入规模、开拓规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、发卖增长能力、利润增长能力、成本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税任务、社会保障任务、慈善捐赠、企业在成本市场运行情形等20个二级指标，采取房地家当务收入、租赁收入、房地产发卖面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率（PE）、市净率（PB）、每股收益（EPS）等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。（来源：中房网）
