2023年济南楼市的新楼盘不多，2024年热点片区供货量也不大，新楼盘更少了。相信在利率下行的大趋势下，2024年的济南楼市成交会生动起来，二手房成交会创历史新高。
为了让大家对2024年的济南楼市有一个充分的认识，我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解，变革最大的便是奥体、龙鼎大道，将济南楼市划分为27个小片区，供大家买房之前理解、参考。
整篇文章对置业小白们非常有帮助，如果你打算近一两年买房，收藏备用不亏损。
这1100多字的文章，帮助你理清济南楼市，让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
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我们济南的城市框架
我是2001年来济南上学，在济南近23年，的确见证了这个城市发展最快的23年。2005年毕业后，至今跟开拓商打交道18年，积累到了一定的见识，对付2005年之后的商品房楼盘相对理解，同时各家开拓商的干事风格、屋子的利害好坏也能辨别一部分。
2000年往后，随着经十路的全面拓宽通车，沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会，以及后来济南市政府龙奥大厦的投入利用，经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。
随着后续发展，高新区、奥体连成一片。2016年CBD方案落地，开启了持续7-8年的培植，到如今CBD中心商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈，四个片区构成东部最核心的城市中央。
“东强、西兴、南美、北起、中优”，东强的势头的确更顺势一些。
大家一定要明白济南东西南北的发展边界：
向西不要超过医学中央置业，向东不要超过郭店、孙村落、彩石置业，向北不要超过西岳北高速置业，向南南北康再往南，基本没有可开拓用地了。
来到济南的新济南人，大部分在东部能找到事情，这边的就业机会多一些：家当、交通、人群、方案各方面都相对更当代一些。老城有济南的烟火气、秘闻文化，东城有最当代的商务氛围，各有千秋。
再看近几年改进置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，由于这边是“行政、商务、教诲”新高地，这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。且还处于上升期，聚拢、吸引力还会变强。
自2021-2023年，CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改进盘价格持续飙升，近3年韶光，高达15000元/平米旁边的涨幅，而且向上趋势还很明显。
再看一下我整理的 27个置业区域分布，未来近2-3年27个区域还有新居可售，2023年高新区没有新盘入市，2024年科技城片区、高新核心区、济钢片区都会有新盘入市，我们静待这些楼盘的入时价钱。2024年迈城区个别拆迁地皮入市，但是这并不影响济南楼市大的供应构造。
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2024年济南楼市供应比较分散
2023年初，我们梳理楼市的时候，济南的新居主供应区域还在东部，二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成旁边。
2024年最大的变革便是，全体济南新楼盘供应变的分散起来，东边新入市楼盘少起来，不少楼盘售罄了，分散的楼市让大量的东部购房者少了新居选择。
只管如此，东部历城区依然有大量的地皮可开拓，有大量的低价楼盘、次新二手房可选择。紧张集中在张马片区、西岳、新东站、雪山、唐冶、神武、郭店、孙村落、济钢、文旅城片区。
济南的城市人口还会一贯增长下去，每年5-10万的流入人口，相比拟较稳定，可能最少还要增长10年，这十年新增人口流向东部的概率更大，向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要办理的是就业问题，就近择业、置业。更多私企、国企单位东迁已经成为既定事实，哪里就业机会多自然就更有吸引力。
济南改进房区域
现在的改进群体在东部置业紧张购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，济南的新中央，这里将会更加繁华。
2023年，CBD高端盘房价连续上涨，如果说2022年大家以为3.5万/平米已经很贵了，2023年CBD高端改进购入价格已经达到40000元/平米，2024年势必向着4.5万/平米价格迈进。
CBD在售新居只有两个：复星国际中央、绿城深蓝私邸，均为精装交付，复星为靠路、高层、真石漆外立面，价格不到30000元/平米。绿城深蓝私邸一入市就各种故事，不少人加了几十万转让费才有资格购房，可售房源不多，入时价钱在4万旁边徘徊。
现如今CBD住宅二手房已经可以交易，万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪，挂牌价格3-4.5万不等，部分房源还有高税。性价比比较高确当属绿地IFC中心私邸的二手房，今年我们帮粉丝淘换的小高层26000元/平米，高层价格在24000元/平米。
结论：CBD片区兑现度越来越高，入驻企业越来越多，济南中高收入人群聚拢地，好屋子房价、房租双向稳步增长。
科技城片区掌握性详细方案
2、科技城片区（CBD北侧）——
今年科技城片区终于有楼盘入市了，中新泰富玖著、保利珑誉先后在片区内开盘，其余今年还会三个企业拿地。在CBD片区住宅基本售罄确当下，高新区核心区也基本没有新盘供应，不少改进购房者将置业意向转到科技城片区。
客不雅观来讲，科技城片区的上风便是间隔CBD比较近，别的的上风暂时就看不到了。容积率全部为2.8，高层+小高层的楼座排列。5个楼盘总可售房源为2435套旁边，这里面还包含很多安置房源、政府收购房源，估计实际商品房只有两千套。
2023年科技城两个楼盘价格27000-33000元/平米，发卖速率还可以，毕竟核心区内除了二手房，真的没有什么像样的竞品了。
结论：科技城由于供货少、竞品少，以是发卖价格不会低，高层单价26000-28000，小高层价格30000-35000元/平米尚可，自住改进可买，投资就真没什么赚头了。
3、CBD西历下城发项目
2023年CBD西侧、历下大厦对面几块住宅用地出让，2.9的容积率，一半以上的回迁安置房配比。
最近方案出来了，高层+小高层+洋房，外立面全部真石漆，没有大落地窗，高层层高2.9米，以是这几个地块的房价的确很难有高价，同类产品比拟的便是绿地ifc、复兴国际中央，大概率高层价格24000-26000，小高层洋房价格26000-28000，上涨空间也不会大。
个人的判断，仅供参考。
CBD西侧历下城发方案图
4、奥体（龙洞片区也在内）片区——
环境、配套、教诲均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中央，不可复制。
2023年这个大片区迎来冲击——东城逸家、西江华府存量房源集中上市，大几千套现房将片区供需构造彻底打乱。
本来这个片区在售房源不多，存在稀缺性，结果稀缺变成了供应量井喷——将片区房价一下就拉下来了。守旧估计两个存量楼盘还可以洞开发卖2年韶光，对付这个大片区的房价冲击还会连续开释。
好产品依然高价格，比较有代表性的便是绿城全运村落、大华紫郡房龄较新的洋房、别墅产品；反面掉队产品，受价格冲击比较严重。
结论：短期2-3年内依然会受到东城逸家、西江华府的供应冲击。长期看，部分楼盘的产品掉队性、房龄超过十年之上，会影响详细房源房价。片区内买房，好好淘换，不追高。
5、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套做事。
在售楼盘：只有中建云境，且房源不多、售价在30000-33000元/平米，128、166户型，总价400-550万之间。
已经售罄的济高珑悦府、保利臻誉、颖秀华府、仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕，是这个片区内非常有代表的几个楼盘。2023年上述所说楼盘都有所上涨，也应了我2022年底的判断。
2024年，济高开拓路新楼盘即将入市，2.3容积率，会所+精装大平层产品，下半年入市。估计起步总价得500万以上了，传闻185、225平米户型面积。
高新区这几年教诲突飞年夜进，现如今东部置业人群比较喜好置业高新区改进盘，部分高新次新居价格不比CBD价格低多少。未来这个片区的房价天花板该当是仁恒奥体公园世纪和龙湖天奕，二手房市场再一较高下吧。
结论：片区缺陷，前几年的很多楼盘方案明显守旧，高层、3室小户型偏多，未来这个片区的改进置换需求依然很大，尤其是四室改进房源。优点：底子好、人群、教诲、商务配套都不错，未来1-2年，优质楼盘房源站稳3.5-4万/平米，奔向4.5万/平米，比肩CBD。
6、盛福片区——
历下区除科技城之外，那便是盛福还有可开拓地皮，位置尚可，间隔CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
2023年盛福片区不少楼盘已经售罄，2024年在售楼盘只有中建星光城市、海信君和、绿城海棠映月、历下金茂府，去年9个楼盘同时在售，2024年只有四个楼盘了。
“2023年我说过：随着楼市放松，cbd、高新、汉峪无房可售，片区内不少楼盘房源售罄，片区楼盘成互换速会加快，价格微涨也属正常。”2023年我说的的确兑现了。2024年盛福新居价格稳定、微涨，由于除了这里，绝大多数改进购房者22000-25000在大片区内买不到新居子，次新居都不好上车。
结论：改进盘的定位，教诲能跟上，这个片区才能好过。还是坚持我之前不雅观点，这个片区短期天花板价格不高， 25000-26000旁边，你买的越高，增长空间越小。还要留神高新、CBD片区二手房的分流。
买盛福片差异指望赢利，自己住的面历年夜点，产品好点，上班方便点，就行了。
7、大小汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改进群体比较喜好置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
这两年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让全体大汉峪好几个楼盘房价涨了不少。
2023年初我说过：“大汉峪挂牌价格的确有虚高身分。汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府，都进入尾盘阶段。有的楼盘产品掉队卖成了现房，未来流利性很堪忧，谨慎买入。”
2023年汉峪高层房源价格有所回调，贬价了。虚高回归，其余也受东城逸家上市房源的影响。
2024年，片区内的高层房源、掉队产品房价依然会比较平稳，乃至向下调度。位置、产品、学校，是房价最关键的三个成分，理性看待，不要追高。
结论：小汉峪的不利成分就便是凤凰路高架桥到底建不建，怎么建？大汉峪的上风很明显，环境好、安静，教诲配套也不错。缺陷也是有的：全体片区外围大高层也是偏多，居住密度比较高，且外围产品属于掉队产品，挂牌量会一贯居高。少部分组团容积率比较低，以是各组团之间价差比较大。
对这个片区坚持相对中性的意见，产品分解比较严重，大高层、差户型还是占比很高的，这类产品比较难上涨，价格回调也在情理之中。次新四室小高层价格会很坚挺，玉兰花园四期价格近两年也会坚持高价。全体大片区房价涨跌都会涌现，我们只能详细楼盘房源再去剖析。
8、刘智远、长岭山片区——
历下区最靠东区域，随着核心区无盘可售，不少改进群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个成分，再加上华为、联通要落地经十路沿线，让这个片区近几年大放异彩。
“2023年，银丰5、6期同时在售，再加上路劲璟悦府，片区流速不会差。”
在售楼盘银丰玖玺城、路劲璟悦府两个楼盘，各有自己的特色。2024年银丰7期入市，更高真个产品。
结论：衔接地带，教诲的问题始终是这个片区的头等大事；长岭山片区随着片区配套完善，整体发展会越来越好，但是要说房价涨很高有点难。从产品、教诲、位置来讲，与盛福片区可以讲不分伯仲，靠近经十路的好产品，相对会更有上风。
9、旅游路港沟片区——
港沟比较分外，行政归属上属于历城区，但是由于在旅游路沿线，随着城市向东发展，大小汉峪无房可售，再加上龙湖、仁恒两大品质开拓商的布局，低容积率，产品好，吸引不少改进购房者关注。这个片区实在争议比较大，有人讨情况好，有人说位置偏远，且教诲短板比较明显。
这个区域自2022年才有楼盘入市，那便是龙湖云峰原著，2023年仁恒河滨城入市，发卖火爆，一房难求。幸亏是这两个品牌开拓商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区发展，多了几分期待。
结论：随着汉峪东区的发展，核心区低密屋庐越来越少，而购房者对付低密改进产品的需求却是上升的。仁恒、龙湖两大开拓商助力下，片区产品是没问题。但是片区自身底子的确薄弱，适宜自住、想低价买好产品、想改进环境的购房者购买。片区阶段性天花板房价不高，个人认为便是25000-27000的房价顶点，短板须要看后期教诲如何补齐，能不能补齐。
自住可以买。如果你是投资买房你以为行就行，我以为是不大行。
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东部几个刚需、刚改片区
10、西岳片区——
西岳片区从2014年开始开拓，到现如今已经10个年头，2024年住宅终于靠近收关。神奇的西岳片区从12000-40000的屋子都有，从高层到洋房、别墅均有，真的是一个西岳湖改变全体片区。如果没有这个湖，可能这边能建更多屋子，但是不可能成为改进置业者的选择区域。
除了中铁在售的中铁建梧桐天樾之外，别的全部都是中海的屋子。单看片区环境不错，区域上还是相对伶仃，教诲短板须要补补。
结论：片区内家当薄弱，无商务聚拢氛围，房价差距较大，且体量巨大，区域内的职员构造和教诲短板较明显。随着奥体西、奥体中打通，对片区交通有一定改进，西岳的机会在于北跨的进度，总觉得西岳片区是全体工业北以北购房者的选择，还有老城区部分刚需的选择，部分喜好湖景养老群体也是受众之一。
11、工业北（新东站、张马）片区——
间隔高新区、CBD比较近，有地铁线配套，是刚需置业者比较喜好置业片区。但是部分地块小街区的方案，我实在理解不了。
2022年片区内新入市楼盘较前期有所提升打破，银丰御玺、瑞马国风、绿城东风心语、大华公园荟，产品上进步不少。2023年工业北以南奥体中西侧地块组团历城控股文誉城入市，卖的不错。
其余在售楼盘：山钢锦城园、中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云，价格不高，各有利害。
工业北南侧的几个项目比较分外，海信文字府二期、远洋凤栖翰林，位置不错，都已经交房，基本剩余尾盘。
2024年建发、中电建凤凰路两个新楼盘要入市，能不能卖高价格，真得看购房者认可不认可这两个地快了。
结论：全体大片区同质化还是比较严重，张马初期的大量存量二手房+在售新居，未来这一批购房者置换房产，大概率是要离开这个片区的。以是整体房价天花板不高，刚需+刚改定位，自住可以，投资就算了。
张马、新东站，还会有大量地皮入市，再加上同质化严重的房产，以是房价平稳是相对长期的。
12、济钢片区——
本来2022年有地皮入市，结果都流拍了，可以把大华城市公园归到济钢片区。片区内未来地皮供应巨量，且地皮价格并不低，现在来看，很难打破刚需、刚改片区的宿命，且与张马、新东站片区产品上同质化，位置上又不如张马、新东站，尴尬的存在。
2024年济钢终于有新楼盘入市了，绿城操盘。看方案高层、小高层，层高均为2.95米，落地窗，真石漆外立面。算是刚需、刚改的定位，就看定价如何了。
结论：刚需、刚改自住片区，画大饼可以，短期房价很难有打破，配套晚上也须要韶光。
13、雪山片区——
雪山片区从2016年开始有大量住宅供应，到现在整整8年，片区楼市跌宕起伏。
雪山的区位比较居中，区域位置不错，南北、东西交通也比较方便，商业配套沿着凤鸣路、世编年夜道两侧都分布不少，最大的利好是文旅城商业、娱乐配套，间隔很近。
2021随着雪山万科城、绿城春来晓园的入市，片区供应量充足，价格比较2020也有上涨。短期来看还属于刚需+刚改片区，发展空间紧张看：高新外溢+文旅城辐射+唐冶雪山商务办公未来发展。
2024年雪山万科城、绿城春来晓园售罄，华润凤鸣润府、中海雪山境接棒雪山片区，定位刚改、改进。
结论：雪山片区的确很有想象空间，短期看房价还是比较平稳。
目前来看片区内的刚需、刚改户型流利性都不错，中新国际城、龙湖春江郦城的小高层二手房很受欢迎，但是价格短期还是很难冲高。全体片区内三室房源占比比较高，四室房源万科城、春来晓园补齐一部分。
刚需、刚改片区，低房价上风还是比较明显的，想要有质的改变，短期有点困难。
14、文旅城片区——
自成一派，大体量、大配套，文旅城商业、娱乐配套是全体济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。
未来片区人流量会非常大，带动全体大片区商业配套发展。
位置不错、环境不错，但是由于高容积率，高层居多，产品同质化，房价比较稳，只能自住购买，可能低密版块才会走出独立行情。
结论：政府接盘文旅城，后期低密地块不知2024年能否入市。全体片区的方案还是过于守旧，住宅密度、分布太集中，只能说这是贩子思维，地皮利益最大化，至于往后怎么办，那是购房者的问题了。
剩余三个低密地块中海、金茂等开拓商都有参与的意愿，希望2024年能有眉目。
唐冶北片区
15、唐冶片区——
绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，家当园布局不少，但是短缺强有力的家当支撑，还需不雅观察各家当园的企业进驻情形。
住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，远洋潮起东方、能建紫郡兰园、龙湖景粼原著二期、华润润府、万科翡翠山语叠墅。
唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教诲有负面影响。
唐冶北片区还有大量地皮未入市，包含大量商业、部分住宅地块，2024年有入市住宅。
结论：片区方案不错，商务布局充足，未来有可能承接高新、CBD的部分商务办公外溢。但是随着高新区CTD观点提出，有可能会对核心区的商务办公外溢形成阻断，影响唐冶、雪山的发展。
唐冶片区阁房庐相对较密集，承接东部刚需置业群体，部分核心区域的外溢人口短期过渡置业。部分高价地的高低配的确鸡肋。
房价平稳，自住可置业、不可追高。
16、神武、彩石片区——
神武属于2020年入市的新片区，在龙湖、金茂的带领下，片区楼盘发卖风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，接管了部分预算低的刚需客群置业。未来壹号、龙湖青云阙、旅游路金茂府、绿城春月锦庐，容积率都比较低， 掌握买入价格，自住不错。
彩石片区比较分外，超算中央加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多，看好彩石，但是须要一定韶光发展。彩石现如今，中铁城是老大难，产品真是一言难尽，新地块不知道何时能入市；鑫都森林山2023年入市，产品不错，卖的不错，价格稳步上行。彩石山庄南侧地块2024年或许入市，产品不错。
地铁4、8号线开工，对片区都是利好。随着部分企业连续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。
结论：两个片区都可以自住买入，但是不要追高部分产品，选择开拓商要谨慎。
神武片区相对来讲楼盘密集，产品定位刚需、刚改、改进殽杂，以是全体片区不足纯粹。
比较较彩石片区方案产品相对更倾向改进，且超算周边家当一旦成势，更有利彩石片区的发展。
彩石天花板房价大于神武，须要一定韶光兑现期，就看政府如何让超算周边的家当人群早日落位了。
17、孙村落片区——
孙村落片区我个人是非常看好的，孙村落有家当、有很好的生态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩石，经十东路，所谓的科创大走廊，超算中央等，未来肯定会布局很多的企业、研发中央等。
孙村落当下在售的济高海棠郡、济高云璟府等楼盘，2023年卖的不错，产品定位比较精准。围子山东侧低密地块未来产品更好，大概率是高新区团购宿舍。与经十路打通之后，产品做一下方案提升，这个片区低密屋庐空间会好很多。
结论：部分刚需盘，11000-12000价格， 无风险。靠近围子山、玉皇山未出让地块，有改进片区潜质。
彩石片区的发展、孙村落片区的发展须要长远来看， 孙村落要看彩石的发展， 彩石看超算中央还有东边家当园的落地投入利用，这个韶光如果拉太长，那么孙村落房价的上涨空间短期内的确不好兑现。
18、郭店片区——
区位上的偏远，加上生态环境并无上风，决定了这个片区更多是地源性购房者置业，或者是预算的确偏少的刚需群体。
如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短韶光发展空间会比较有限。2023年的郭店与2022年比较，险些没有什么变革。
结论：地铁达、郭店成。（看现在4、6号地铁施工，难了）
孙村落片区
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接下来聊聊西、北、南几个区域
片区想冲要破发展须要家当支撑、须要对新济南人有吸引力，或者能让有钱人看得上，能吸引资金过去。
19、西客站片区——
西客站的发展韶光并不算晚，济南西站于2009年7月12日奠基开工，2011年6月30日，随京沪高速铁路建成启用。经由整整12年的发展，西客站的吸引力还是偏弱，企业、事情机会并不多。
西客站10年间开拓，地源性客群基本已经完成置业，这个片区未来的发展机会便是——济南国家医学中央，医学中央发展好，能给西客站片区带来重大利好，否则相对来讲全体片区便是平衡发展，房价上很难打破。
西客站发展这么久，当初的刚需客户也有改进需求：2023年龙湖御湖境开盘卖不错。
结论：2023年西客站房价跌了不少了，觉得价格相对稳定住了。
西客站片区楼市供需平稳，价格颠簸不大，配套完善，房价低，适宜在片区内事情人群，和地源性居民置业。
任何片区发展稳定之后，都会有改进置业的需求。刚需房价稳定住，改进盘出来一两个，这不便是安居乐业吗？
20、医学中央片区——
医学中央片区位于绕城高速之外，相对位置更偏西。想在这个区域买房的人无非两种：医学中央事情的行业内人群，片区内的拆迁地源性客户。
短期看医学中央的发展速率并不尽如人意，没有家当支撑，没有人群吸引力，房产、房价谈何颠簸？
结论：医学中央能否发展好是关键，这也是全体西部家当升级的关键，否则真的很难有房价的上涨空间。
21、王府庄片区——
这个片区我去的次数的确少，片区内的唯一利好便是地铁1、2号线，除此之外很难找出像样的故事可讲。
完备的片区内居民置业，很难接管外来人口购房。
结论：适宜片区自住群体购房，房价短期没有颠簸。
22、党家片区——
个人认为石房峪山隧道是一条东西分边界，而二环西路又是东西的另一条分边界。党家位于二欢西以西，这个片区只管属于市中，但是却又很难与市中重点发展区域挂钩。
如果看绿地国际城的价格徘徊在13000-15000旁边，那么党家的定位会更刚需了，党家该当算是地源性购房者为主，再加上预算有限的西部购房群体，市中国岳城、中海天地时期，10000-12000旁边价格是很合理的。近期市中区将教诲资源向这个片区倾斜，这样做是对的。比较历下区只知道让开发商掏钱签约，市中区显然是主动作为，为开拓商解困。
结论：片区发展空间有限，且非新济南人流入区域，地源购房者+预算有限刚需购房者，片区房价短期看没有颠簸可能性。
23、药山+泺口片区——
药山片区有很多厂房、物流园区，泺口附近更多的是做生意的小企业主，都属于天桥。这几年拆迁力度比较大，未来地皮供应相对充足，需求也能引发。
片区的不敷便是无法吸引更多的新济南人来此事情、置业，以是购买群体还是地源性客户为主。
对付片区居民来讲海信不雅观澜、旭辉协宸熙岸，两个项目都不错，而且两个开拓商以往已交付项目都比较良心，可以正常购买。
片区发展短韶光内还是勾留在城市更新层面，很难对片区外人群形成很强吸引力。片区家当构造决定了人群构造，决定了人群的收入，以是片区短期不会有很大的跃升空间。不过北跨，让这个片区有了更好的观点，会吸引一部分购买力。
结论：片区发展相比拟较平稳，城市更新对周边居民居住环境是一大改进，自住可以置业，掌握好买入价格，不追高。
24、天桥老城——
北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区，尤其北湖片区这几年拆迁、培植力度很大。
片区内置业者多为周边事情群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。其余部分片区配置大量的安置房，这一点置业者要只管即便避开。
天桥区这几年出让地皮不少，在售项目不少，金地湖城风华、远洋胡印都会、中梁、君道历山启元、银丰国泰江悦等项目。可挑选靠谱开拓商、好产品购置。
结论：片区以城市更新为主，对外部吸引力有限，上升潜力有限，优质项目比较稀缺：自住可买，最多保值。
25、和谐片区——
和谐片区，市中与槐荫区交汇，在售项目基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中片区。
区位上风明显，成熟、交通便利，周围购买力没问题，但是短缺拉升片区整体发展的新动力，说白了便是没有新鲜人口流入。
在售项目保利天禧、远洋万和私邸，挑选低容积率，口碑好开拓商购买。
结论：和谐片区好似已经步入中年，依托老城积累成本平稳发展，再打破恐怕难度比较大。小高层卖23000旁边房价相对正常，大高层最多21000，自住可以买， 我个人是看不到投资增值空间，最多保值。
成熟老城片区，老百姓安居乐业，不谈买房投资。
26、市中二环南领秀城+南北康——
市中区关注度最高的片区，二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南，生态环境、教诲资源上风明显，吸引全体济南中西部片区置业者。
之前写过一篇文章可以再看看：济南市中区学区房不孤单！
这个片区原有三个超级大盘：鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里，2022年市中万科城入市。现如今中海国际社区、公元九里售罄，购房者可选便是鲁能领秀城、市中万科城以及绿地新里城、市中望岳城。
全体市中区改进购房者的选择很有限，为了孩子教诲大部分人上车领秀城，毕竟环境不错，教诲领先且确定。而看重产品、物业可以上车市中万科城，图性价比便是绿地新里城、市中望岳城，四个在售楼盘各有自己上风。
市中区一贯是济南发展比较领先的区域，根本比较好。看看市中区的人群构培养比较明显了：政、金融、国企奇迹单位居多。市中区的退休人群之前都是好单位，退休金也比较高。市中区底子厚，地缘人群也相对扎堆，以是二环南的学区房、豪宅有价格支撑，稳！
2023年领秀城樾系拉着房价往上走，拉高之后成交速率相对放缓。2024年，等这一系列售罄，那谁来拉高价格、坚持价格，这是须要思考的？
但是全体片区上涨空间，个人觉得未来会比较有限，这一点短韶光可能体会不到，拉长到3-5年后再看。
结论：人群构造有支撑，房价中短期有支撑。
27、黄河北起步区
2018年的新年钟声刚刚敲过,从北京传来一个令人振奋的:1月3日,国务院作出批复,原则赞许《山东新旧动能转换综合试验区培植总体方案》，2018年算是新旧动能转换先行区培植元年。
现如今6个年头过去了，最少还须要6个年头的踏实发展。6年之后济南市人口能打破到多少？能否有外溢人口外溢到黄河北？须要经由十几年始终如一的家当沉淀，才会有真正的发展。
举个例子，当初济钢片区便是独立于济南城区发展的家当基地，可以相似类比一下。
结论：2030年往后我们再谈论黄河北，短期看那边还是家当基地，你可以去事情，培植先行区，但那不是炒房基地。
27个置业片区全部写完，相比拟较笼统，供大家参考，详细到楼盘还须要详细剖析。
小结：我们济南的城市发展很难说均衡发展，再加上阵势、空间上的各种受限，诸多成分的制约下，城市一点点的向某个区域妥协发展。
资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，屋子建了，人没跟去，这便是空城，与趋势发展背道而驰。
城市发展，肯定会考虑本钱，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。
前20年，济南属于城市发展扩展期，很多刚需片区变成了改进片区。而随着城区发展到了一定规模，再加上人口增长放缓，城区自然很难再向外扩展，各片区发展差距拉开、固化，刚需片区想变成改进片区难度越来越大。
刚需片区内，购房者是不断升级变革的，小房子换大屋子，大家该当比较随意马虎理解。同时由于对通勤、学区、人群的哀求，有条件的人去改进片区置业，这也是每年都在发生的事情。而改进片区内人群，从小房子换大屋子能够理解，而跳到刚需片区置业人群，这是极少数。
片区定位发展一旦相对固定，刚需房供应充足，改进房供应相对偏少，而购房者置业路就类似打怪升级，有能力的部分人一级级向上置换，这样改进房价相对更有支撑，也就不难明得了。
未来哪里发展快？哪里是刚需？哪里是改进？片区、产品的差距也比较明显。看完文章或许你已经有了初步认知，结合你对济南的理解，综合地铁方案线路，大家可以再梳理一下。这篇文章是在2023年根本上的更新，大概率会对大家在济南置业买房有所帮助。
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买好房，找几楼。
