虽然韶光还没有进入今年第四季度，但本周，青岛市辖区2024年第四批次拟出让住宅用地的名单已经公布。这次供地数量只有4宗，个中包括崂山区张村落河南、市北区大港、城阳区前桃林以及老胶南灵海路北地块，占地共计9.46万平方米，建面约18万平方米。与往年比较，今年第四批次的供地数量可谓大幅缩水，一方面源自开拓商当前拿地较为谨慎，另一方面减少地皮供应量对付目前去库存、稳市场将有一定的推动浸染。
张村落河片区方案效果图。
崂山区地块最优质虽然这次供地的数量只有4宗，但位置却是目前市场中最热门、竞争最激烈的区域。4宗地分别位于市北区大港、崂山区张村落河南、城阳区前桃林、西海岸新区老胶南灵海路北，总占地面积141.88亩（9.46万平方米），个中崂山区张村落河南地块容积率低至1.5，为本批次最优质的地块。该地块占地面积3万平方米，容积率为1.5，总建筑面积为4.5万平方米。
2022年张村落河片区改造全面启动以来，迄今共出让6宗住宅用地，容积率2.5—3.42。而这次拟出让的位于枣山东路北地块，成为张村落河片区改造至今出让地块容积率最低的，但该宗地距张村落河核心配套较远，配套红利减弱，或许会成为该项目开拓的一个劣势。
目前，张村落河片区多个项目聚拢。来自卓易数据的干系统计，张村落河南岸住宅库存近1700套，按照目前的去化速率，去化周期要30个月。片区更新以来，有海信君玺、华润崂山悦府、青铁和樾府、海信璟悦以及未动工的海信019地块、北岸的崂山湾大宇。而在片区更新以前，还有海信璞悦、鲁信有邻花园、盛世悦府（静山悦园）、融创壹号院等项目已经入市，片区楼盘发卖竞争可谓进入“白热化”。另据克而瑞监测，今年前8个月张村落河南板块新建商品住宅供应607套，成交557套，市场基本面供大于求，发卖压力积累匆匆使部分项目价格调度，目前板块大部分房源价格约为3.9万元/平方米，部分特价房低至3.6万元/平方米。
老胶南地块最迷你除了崂山区张村落河南，其他3宗地块同样也面临着各种问题。个中，市北区大港地块位于大港纬四路西、华阳路北，占地2.26万平方米，容积率2.5，方案建筑面积5.67万平方米，商住比35∶65。来自克尔瑞的专业剖析认为，按照该地块的控规哀求，住宅户数不多于300户，以此打算，该地块住宅户均面积不低于123平方米，定位倾向于中高端改进。采访理解到，项目所处的台东板块仅有泰山路99号项目处于尾盘在售，周边竞品稀少，但业内人士对该片区投资前景判断并不乐不雅观，在去年三批次土拍中，项目东北1公里处的华阳路三角地挂牌，起始楼面地价11840元/平方米，结果因无人出价流拍。
再来看看城阳区前桃林地块，地块位置临近万科桃花源二期，占地面积约3.68万平方米，55.2亩，容积率1.8，建筑面积约6.62万平方米，该地块曾涌如今今年二批次的预报中。该地块位于城阳中央城区，目前片区内竞争十分激烈，今年地块周边有多个新盘入市，在售项目有银丰御玺、天一仁和云玺雅颂、青特海通汇豪兰庭、北岸绿茵城。根据克尔瑞的数据显示，今年前8个月供应401套，成交271套，市场供大于求，其余还有绿茵城二期、上郡赋、碧玺园光彩等待入市，将进一步增加供应量，加剧竞争压力。
而西海岸新区胶南灵海路北地块位于东西冯片区，这里靠近海岸万科城项目。该地块的面积较为“迷你”，占地面积只有5187平方米，容积率为2.4，建筑面积也只有1.24万平方米。目前周边紧张在售项目有万科城望云起·四季、公元璟樾私邸，住宅发卖价格在10000元/平方米。
业界不雅观点土拍数量减少将缓解库存压力随着第四批次供地名单的公布，今年青岛地皮市场供应也逐渐进入尾声。四个批次总地皮总供应量只有30余宗，纵然供应量缩水的2023年还有50多宗地块挂牌，更别提2022年的140多宗的供应量。
除了数量减少，今年的土拍也有很多新特点。一方面是郊区供应量为零，胶州、即墨等险些没有新的地皮入市供应；另一方面优质地块依然是最为抢手的“好货”。今年6月份，王家村落35号地块就曾拍出39516元/平方米的楼面地价，成为“新地王”。综合地块成交来看，今年土拍市场一方面反响出开拓商在拿地时更加谨慎，对企业投资策略趋向守旧；一方面是开拓商对优质稀缺地块仍不遗余力地积极竞争，以确保在市场中霸占“一席之地”。当然，这也反响了目前以改进为主的市场走向，契合当前政策对付“好屋子”“改进居住品质”的引到浸染。
而地皮供应的大幅缩水，会对未来楼市产生若何的影响？来自锦晨房产咨询的不雅观点认为，目前从短期来看，青岛楼市不会立时受到地皮供应减少所带来的冲击。缘故原由在于，青岛目前的新居库存还相对充足，根据克而瑞监测，截至7月31日，青岛市新建商品住宅库存面积约1189万平方米，套数约9.3万套，库存面积环比上涨6.9%，同比低落6.3%，去化周期拉长至19.6个月。根据去化速率来看，意味着即便明年新盘入市数量大幅减少，也不会立即造成市场紧张。减少地皮供应数量，将缓解市场现有的房源库存压力，有助于稳定房价。以即墨区为例，自2022年起收紧商品住宅用地供应量以来，目前即墨区去化周期仅为13.5个月，成为全市最短的区域之一。
就目前的市场走势来看，锦晨房产咨询的专家认为，开拓商由于对未来市场的不愿定性，为了尽快清库存，“以价换量”的策略在短期内肯定不会改变，特价房、打折匆匆销等会成为房企营销的常态，给购房者带来更多价格上的优惠。对付购房者而言，或许未来一段韶光是个不错的入市机遇。
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来源｜青岛早报 刘鹏
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