北京楼市改进盘最随意马虎买错内行人推荐这几个地段

我是北京房姐，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房智囊，目前已为10000人供应买房最佳办理方案。
房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！
房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，该当买哪里，怎么分配最合理。

回答：你好，1500万资金很大量级。
山东整体不适宜，基本只有北京上海深圳可以装下。
1500首付，首先须要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也便是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不敷。
除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，须要先看过你的流水材料，评估流水适宜进行怎么样的贷款。
1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800旁边。
这个区间，适宜望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。
不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。
如果贷款流水不敷，有可能还须要调度标的的范围，类型。

提问：房姐，现有丰台万年花城一套两居，市值500万（贷款还清），还有一套一居350万，有100万贷款，想卖掉两居换一个改进三居，1.考虑本小区换三居，2. 东三环沿线换改进三居，问题：怎么换好一些？如何能二套多贷贷款？东三环沿线的改进房推举

回答：万花城同小区换也没问题，看你对位置是否有偏好。
东面建议看 苹果社区南区、青年汇佳园、华纺易城、国美第一城 等。
二套直接全款抵押时最佳办法

提问：房姐你好！
求求你翻我牌子，我工具在丰台科技园事情，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐以为鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推举吗，预算总价300万+

回答：你好 全体大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。
差异在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。
西红门荟堆积聚了很大的商业代价，西红门的实质还是商业配套完好的居住区。
西红门不乏品质盘，空想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价掌握在4.5旁边最好。
我是投资思维，投资回报最近看，同等价位，朝阳是更好的选择。

提问：楼下便是饭店的屋子，很差吗？屋子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣喷鼻香锅，水煮鱼小有名气。
一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的屋子能买吗？

回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价成分。
住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情形在二线以下城市比较多。
30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有吸收人群。

提问：房姐好：我家今年小朋友三岁，准备上学，老二也已出生，准备脱手买房！
弹药2000内，不贷款。
看好长安街以北，中轴线往东，东北四环内区域！
优先考虑四居或者三居加书房户型，其次考虑学区！
现看好区域不雅观湖国际，泛海樱海园，其次太阳宫公元社区，其他区域不太熟习。
特请教房姐，像我这样情形有无推举社区或者地段

回答：不雅观湖国际>泛海樱海园>太阳宫公元 不雅观湖国际轻度溢价可以淘下，泛海樱海园和太阳宫公元都是标杆盘溢价较高 其余推举朝青 星河湾、天鹅湾

提问：叨教房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，定时入手。
感谢

回答：从个人角度，我挺喜好东润枫景。
品质还行，间隔朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。
地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开拓。
同时也是目前紧张毛病所在，进出道路不足通畅便捷，区域内短缺商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。
全体石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！
目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情缘故原由以为房价后续还会涨，并且西城那套屋子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套屋子卖了还DK后900，手里子弹100。
以下几个方案和问题。
1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位阁下买个小点的一居室父母住。
以为中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。
2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好脱手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否得当，得当的话换哪个学区，月坛还是陶白。
3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较得当？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。
4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以动手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！
目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情缘故原由以为房价后续还会涨，并且西城那套屋子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套屋子卖了还DK后900，手里子弹100。
以下几个方案和问题。
1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位阁下买个小点的一居室父母住。
以为中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。
2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好脱手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否得当，得当的话换哪个学区，月坛还是陶白。
3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较得当？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。
4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以动手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？

回答：建议方案三， 你现在的配置能知足学区可以保持，置换本钱也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。
如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。
其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房便是功能性不适宜长持 ，用完即可出售了。
二套加杠杆 一样平常垫资再全款抵押比较得当，其它的办法能增加的子弹太少

提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，感激 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定人为税前不到1w，买月供要1w多的屋子，能贷到商贷吗？可以的话，须要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。

回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较屋子全南和南北通透较多，离红围巾和朝阳大悦城也不远。
可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以利用红包 长期贷款选等额本息

提问：房姐好，子弹600-700，在研究你提过的tty顶复，将来若不自住，叨教暴击的机会点是若何？想学习您的眼力和解析。
感激！
另，280平的顶复，会不会出不了手呢？对房龄有点担忧。

回答：天通苑大面积低单价，事理很大略，便是代价低估。
140以下，单价3.8万，200平单价2.6万，价格差不合理，终极会代价回归，是一个套利机会。
流动性是一定要捐躯的，以是要做长持准备。

提问：房姐，jyd可以本人不注册公司，直接加入别家公司当股东，这种操作有什么风险嘛？

回答：抵押经营贷常日哀求，贷款存续期间内，股东身份及公司保持不变。
用朋友的公司，除非公司不运营，很多事情你说了不算。
公司永久不注销吗？ 一贯留着你做大股东吗？ 不会产生其他贷款吗？ 每一个变动，都会对贷款产生直接的影响。
自己注册或者收一个，忌贪心。

提问：一层带小院子的屋子要比二层贵多少？ 喜好院子，但是觉得带院子的要贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：拆分为：一层的面积+院子的面积，单独打算。
一层是否折价，合理价格多少 花园是否赠予，还是打算房本面积，是高层还是洋房，花园面积多大，形状是否合理，该当值多少钱? 两者相加，是一层带院子的合理价格。
同理，二层正常打算二层的价格。
任何房产的情形比拟，核心都是基于拆骨法来打算。

提问：有北京商场体户口，在深圳事情，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在屋子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万旁边，想叨教房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还须要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，哀求，有个还可以学区，请房姐推举下楼盘，看哪些较为得当。
感激！

回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。
有北京户口，买房不再须要其他资格。
家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。
北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。
首房首贷已没有明显的上风。
除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

提问：房姐，你好。
看了精华帖说买房的代价在于贷款，那就想请教：既然都是贷款，为什么二套就推举全款然后抵押贷？抵押贷不是跟房贷差不多吗？难道利率会比房贷还低？如果房贷和抵押贷差不多，那全款买房然后抵押贷就只是节省了评估费等手续费？新粉盼复

回答：不是，抵押能破二贷限定，做到3-4成首付，有杠杆上风 市场所有的笋盘3天必出，既然业主乐意低于市场价出售 1. 多为药单（多次抵押、有产权纷争）, 须要你有能力层层解套，别人解不了的你能解。
2. 有资金需求焦急脱手，这类业主不会等你几个月的按揭下款，乐意贬价20%要你全款合理吧，此全款上风的表示 其余全款无需贷款可以哀求最低辅导价过户，对高总价而言税费省下不少

提问：房姐好！
目前在海淀有一套200多平米的学区房，价格1700旁边，2004年的一手房，没有贷款和抵押，屋子位置非常好！
挂了一段韶光了没脱手，一方面价格不理想，另一方面紧张是不舍得。
但孩子终年夜了，须要买屋子，目前手里子弹不多。
我和老公都在西边事情，孩子在东边事情。
目前家庭月收入5万旁边，在南方海边有一套100万的屋子。
请教您该当如何利用我们手里的屋子来知足需求呢？一是最好有个学区房，二是给孩子调出一套屋子。
感激您！

回答：1. 一换二 建议 一套选丰台品质自住房兼顾保值，孩子选择朝阳板块紧张看望京或者CBD、朝青 详细须要知道预算再看楼盘 2. 保留现有房产自住，然后抵押掉给孩子在朝阳购入一套，根据家庭流水抵押出500-600比较得当，过多还款压力会较大

提问：新人首问:房姐您好！
目前北京租房住，租金3600每月，立时生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北喷鼻香河孔雀城有套房，目前月供3500旁边，喷鼻香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思喷鼻香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万旁边，还要养两个孩子，觉得目前不是我家得当买房机遇，经济压力太大，老公非常坚持卖喷鼻香河买北京，我结合最近政策，觉得喷鼻香河房价还能涨，可以等等再置换，叨教房姐，结合现在情形，我家怎么样处理比较得当，让资产增值

回答：喷鼻香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250高下的标的，月供大概7K旁边。
如果能承受可以置换至少持有3-5年。
风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上

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