康乐桥是康乐村落的地标之一，沿着桥向西的一条窄路，划分了两个迥异的空间。8月19日，南侧一大片被围栏隔离的空地内，推土机正在施工。另一侧，楼房上挂着“告别窄巷握手楼”的拆迁横幅，制衣村落的矮房连成一片，日常运作并未受到滋扰：下午5点，浩瀚电动自行车载着布匹，从中山大学布匹市场鱼贯而出，驶向制衣厂。还有许多日结工等在街边和桥头，期盼能在当天结束前找到末了的事情机会。
康鹭片区，由康乐和鹭江两个城中村落组成，坐落于广州的核心地带海珠区，城市中轴线穿越其间。因改造本钱超300亿元，被称为广州“最贵旧改”。康鹭片区要进行城中村落改造，早在2011年就由村落民代表投票决定，在村落中流传多年，但直到2023年，项目进程被摁下加速键：当年年底项目首拆，今年7月24日正式破土动工。
广州城中村落改造自2009年开始，经历十余年城市更新，广东省城乡方案院住房政策研究中央首席研究员李宇嘉直言，资金平稳、历史遗留问题较少的城中村落改造项目，大多已在前期推进，剩下的“基本是难啃的硬骨头”。
跳出此地看，广州乃至全国的城中村落改造正步入一个新阶段，拆迁即暴富的时期逐渐远去。
4月23日，康鹭片区F37地块末了一栋大楼倒塌瞬间。图/视觉中国
“一夜暴富”成为历史
2020年，江西人秦勉投资大约100万元，在鹭江村落开设制衣厂，只管他在2018年就听闻康鹭片区拆迁操持，但该项目一贯未真正推进。
2023年，康鹭片区城中村落改造加速推进，两处首建地块有8.32万平方米房屋、49栋矮楼、379户租户，自2023年末起开始进行清租、拆除。秦勉认识一位老板，花了40多万元租了厂，仅一个月后便收到了拆迁关照。但在8月20日接管《中国新闻周刊》采访时，秦勉对此并不担心，“三年后都拆不到我这里，我的厂挨着马路，后面一排都是村落民的私宅，拆他们的也是麻烦事”。
拆迁补偿难以达成共识，是历来城中村落改造的棘手难题。在康鹭片区项目推进之初，坊间预测这将是“下一个猎德或杨箕村落”，村落民在拆迁后会一夜暴富。
江浩是广州市当代城市更新家当发展中央（以下称“GRID产发中央”）的创始院长，与团队参与策划了康鹭片区城市更新单元方案。他向《中国新闻周刊》坦言，与以往的标准比较，当前的拆迁补偿标准发生显著变革，这将是康鹭片区改造项目推进的新寻衅。
今年5月17日，凤和（康乐村落、鹭江村落）城中村落改造项目（以下简称“康鹭片区旧改项目”） 拆迁安置补偿方案征询见地稿公示。
该搜聚见地稿写到，补偿办法有复建安置和弃产货币补偿两种，并区分了村落民和在当地有房屋权属的非村落民——在康鹭片区，非村落民建造的房屋近2000栋，占总住宅数量的45％，其住宅面积乃至比村落民还多出近13万平方米。
如果房屋有权属证，本地村落民按证载建筑面积或者3.5层补偿，非本地村落民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40％的面积补偿有产权的公寓，60％只按1500元/平方米进行货币补偿。2010年之前建的无权属证房屋，给村落民补偿3.5层，非村落民则拿到无产权、有40年利用权且建筑面积不超过280平方米的公寓。如果是在2010年起建的无证房屋，村落民还是非村落民均不予以复建安置，只进行货币补偿。若选择弃产，复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。
一些当地村落民和非村落民，对方案并不满意。对村落民而言，过往广州一些旧改项目，是按4层作为复建补偿面积。只管弃产货币补偿并非许多人的首选，但人们从这一点上，直不雅观感想熏染到了落差。比较之下，2020年番禺里仁洞村落拆补方案公开，个中提到货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/平方米的标准进行补偿，曾引发热议。
当地一位非村落民向媒体算了笔账：其证载建筑面积656平方米，按标准能回迁280平方米住宅，150平方米公寓及约34万元的货币补偿。如果弃产货币补偿到周边购房，他拿到的470多万元的补偿款，仅能支付三四成的首付。城中村落改造项目一位折衷卖力人在接管媒体采访时坦言，“想通过城中村落改造一夜暴富的时期已经由去了”。
一位康乐村落村落民向《中国新闻周刊》表示，鉴于康鹭片区的位置在广州的中央位置，过去他可以通过收租有一笔稳定收入，但他担心拆了后就什么都没有了，因此希望有更高的补偿方案。
4月12日，康鹭片区一栋围蔽中的待拆卸建筑。图/视觉中国
抵牾更棘手
拆迁补偿的抵牾，在康鹭这类家当村落显得更加棘手。
李宇嘉先容说，得益于“三来一补”，广州的城中村落普遍涌现家当村落模式，村落民和村落集体在过去三十多年中享受到了家当发展红利，收入高，并深知地皮的巨大代价，对拆迁补偿的期望也随之提高。
康乐和鹭江两个村落占地面积约1平方公里，相称于140个旁边的标准足球场大小，聚拢了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都集中在此。
城中村落脏乱拥挤，大大小小的厂房星罗棋布，街道犹如迷宫。一位制衣厂老板提及一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，乃至没有讨要人为，由于迷路了。
许多巷子只能容纳1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上常年湿润，翻涌出下水道的异味。多数原住民已搬离城中村落，许多人将房屋扩建至四到五层，有的乃至高达八到九层，靠收租过活。
八九平方米大小的单间，装修稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的屋子，假设按4层打算，房东的租金年收入超过60万元。
村落里许多私宅都是通过二房东或三房东进行转租，但原住民也能得到可不雅观的收入。《南方都邑报》曾宣布，康鹭片区城中村落改造项目开工现场的海报写道：康鹭片区阁房庐均匀月租金为80—100元/平方米，经营性物业均匀月租金为100—200元/平方米，村落社人均每年每股分红约21.3万元。此外村落民还能从出租个人的屋子得到一笔丰硕租金，部分村落民住宅出租年收入可达40万—70万元，整年收入可达100万元。
当高收入的家当村落，遇上降落标准的新拆迁时期，棘手的程度可想而知。
实际上，今年2月—6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，康乐和鹭江所在的凤和经济联合社，向村落民开展了3次见地搜聚事情。但截至8月尾，该搜聚见地稿公示已结束两个月，并未有新的进展。
目前正在开建的两个地块，是拆迁阻力更小的村落集体物业，正在推进的第一期改造地块共有9个，包括8个复建地块和1个融资地块。据公开资料，康鹭片区改造共划分为59个单元地块，个中49个复建地块，10个融资地块，将按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则，分为四期滚动履行，拆除一片、培植一片，建成一片、腾挪一片。
康鹭片区位于广州市中央，寸土寸金，租金是村落民的紧张收入之一。拍照/本刊 杨智杰
夹在新旧模式之间
村落民实在并不反对改造。
康鹭片区城中村落改造最早可以追溯到2011年，两村落村落民代表表决，通过以自然村落为单位推进“城中村落”改造，并开展选定互助意向企业等前期事情。2018年，整村落更新改造意向表决获通过，两村落股民为3305人，赞许率为97.19％。2021年，合生创展正式成为康乐村落、鹭江村落旧改互助企业。
项目有本色性推进是在2023年。这年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，将康鹭片区划分为13个网格，13位区领导挂任网格长，抽调全区干部推进改造事情。同年年末，房屋拆卸正式启动。今年5月，改造项目的履行方案获批，6月，培植工程所需的方案和施工容许证也相继获批，7月24日，两个地块的培植工程正式开工。
这一城中村落改造项目采纳全面改造办法，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以互助改造模式履行更新改造，合生创展集团有限公司卖力详细的履行事情。按照干系方案，项目操持分四期进行，估量花费十年韶光。
但在过去十多年间，广州乃至全国城中村落改造的大环境已发生巨大转变。李宇嘉提到，上一轮城中村落改造集中在2016—2019年，多数内地城市将城中村落改造纳入棚改，但包括广州在内的珠三角多个城市，仍沿用“三旧”改造模式。
原有的“三旧”改造模式，有光鲜的市场化色彩。虽然这一模式一定程度上取得了成效，但也带来了“副浸染”。李宇嘉曾剖析，因过度依赖开拓商主导拆迁会谈，导致对“钉子户”高价补偿，拆迁本钱攀升，政府制订的征拆标准落实难。开拓商为办理资金平衡难题，每每会打破容积率，打破方案指标，公共举动步伐配套不到位。终极，城中村落改造异化为房地产企业主导的项目。
2023年以来，国家多次强调连续推进超大特大城市城中村落改造。这一年，广州推出《广州市城市更新专项方案（2021—2035年）》《广州市城中村落改造专项方案（2021—2035年）》，进入新一轮城中村落改造，更强调政府主导，鼓励国企参与，逐步走向“依法征收、净地出让”模式，并与家当转型升级相结合。
同时，从今年5月1日起，《广州市城中村落改造条例》正式施行，这是全国首部专门针对城中村落改造的地方性法规。
但在中国城市方案设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江看来，在上一轮的城中村落改造中，拆迁补偿机制能推进，条件是彼时房地产有足够的市场需求。村落民拿到高额拆迁补偿，地产商即便花费重金，但能拆一建二建三，政府也能赚取地皮财政。现在的问题是，房地产正处于深度调度周期，这一闭环走不通了，“拆完了，谁来接盘，谁来建”？
康鹭片区城中村落改造因方案韶光早，延续过去“三旧”改造模式。但在其拆迁补偿的搜聚见地稿公开的两天前，5月15日，《广州市旧村落落旧厂房旧城镇改造履行办法》正式施行，该办法也对“三旧”改造模式各个环节进行明确规范。
康鹭片区因此夹在了城中村落改造的新旧模式之间。李宇嘉向《中国新闻周刊》提到，康鹭片区被授予的改造任务很重，对保障房、容积率的哀求没有新模式那么高，但政府也希望能给城市供应发展的空间，帮助家当转型升级，还能为外来人口供应一定的住房，房企还能实现资金平衡等，“多目标下，项目落地是比较慢”。
今年三四月，李宇嘉曾到康鹭片区调研，并参加了当地的干系漫谈会。他向《中国新闻周刊》提到，在房地产下行期间，对付开拓商来说，尤其在意资金如何保持平衡，如果项目拖延韶光越长，开拓商的压力越大。正因如此，海珠区和康鹭片区所在的街道办等，都在努力说服村落集体和村落民，降落拆迁本钱。
在江浩看来，和上一轮城中村落改造比较，拆迁补偿标准降落，是回归理性的做法。在过去，开拓商为了追求更高的利润，每每不会过多地与村落民沟通这些差异。但现在，政府须要向村落集体和村落民阐明和强调这一点。
多位打仗该项目的专家提到，村落民拆迁补偿预期的下调须要韶光，很难单靠政府推动，而是须要市场教诲，真实地感知到房价不才跌。
实际上，当地人也意识到原有家当环境须要升级和改造，但他们的诉求是希望有收入，屋子或者集体物业能租出去，政府要站在村落民和村落集体的态度上考虑问题，找到一个平衡。
在李晓江看来，康鹭片区采取“三旧”改造模式，不必逼迫实行净地出让，一定程度上起到了“缓冲”浸染，意味着这里不必先对所有屋子提前拆迁。
例如，首建的两个地块可以成为一个试验田，后面更新的区域可以在此根本上总结履历，“比如，一些地块大拆大建，另一些地方有没有可能做一些根本举动步伐完善等有机更新等”。
“大拆大建不是唯一的办理办法，乃至可能是最昂贵的办理方案，同时风险非常大。”在他看来，康鹭片区城中村落改造，实质是一个经济发展的问题，一定要尊重市场规律，同时探索城中村落降落风险、村落民合法利益、企业有效运行和新居民安居乐业的综合办理方案。
（为保护受访者隐私，秦勉为化名。）
发于2024.9.16总第1156期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：广州巨无霸城中村落改造：告别拆迁暴富
：杨智杰
编辑：闵杰
